Nell’aprile del 2003 ho acquistato un appartamento. Ho scoperto che vi è una difformità catastale. Nell’atto notarile vi è la frase di rito dove si dichiara che l’immobile è “visto e piaciuto”. Quali sono le sanzioni civile e soprattutto penali ove esistenti a mio carico per questa situazione? Mi consigliate di regolarizzare?
Partiamo da alcuni assunti, per meglio chiarire il quadro in cui Lei, senza colpe, si è ritrovato.
La realizzazione di opere abusive prima dell’acquisto da parte delle ricorrenti non esonera il nuovo proprietario dal dovere di rimuoverle (T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 02/02/2021, n. 1356).
Infatti, il nuovo acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato l’abuso, succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita.
Per tali ragioni, Lei potrebbe essere destinatario di un provvedimento di demolizione da parte dell’Ente, nonostante non sia il diretto responsabile dell’abuso.
Questo perché l’illiceità del manufatto edilizio ha carattere permanente e quindi sussiste anche in caso di trasferimento dell’immobile, a nulla rilevando il rilievo del nuovo proprietario di sottrarsi all’ordine demolizione perché non è stato lui a realizzare l’opera abusiva (T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 02/05/2012, n. 1968).
Ciò non toglie il fatto che se il dante causa al momento della vendita non segnala la sussistenza dell’abuso, tale circostanza può dar luogo ai consueti rimedi civilistici del risarcimento del danno in Suo favore; ma tale diritto è irrilevante ai fini dell’esercizio del potere-dovere dell’Amministrazione di emanare gli atti previsti dalla legge per il ripristino della situazione originaria (T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 06/10/2016, n. 1001).
Il proprietario incolpevole, se è ancora pendente il termine fissato nella ordinanza di demolizione, deve dunque provare la intrapresa di iniziative idonee a ripristinare lo stato dei luoghi nei sensi e nei modi richiesti dall’autorità amministrativa.
Se, invece, un’ordinanza di demolizione manca, allora il nuovo proprietario di un’opera edilizia, su cui sono stati compiuti abusi, non potrebbe essere destinatario dell’ordine di demolizione delle opere realizzate in difformità dal precedente proprietario (T.A.R. Valle d’Aosta Aosta, sez. I, 24/05/2017, n. 32).
L’importante è che Lei non provveda, in autonomia, a realizzare altre opere.
E infatti, la responsabilità penale dell’abuso rimane in capo al soggetto che l’ha posto in essere, in questo caso il precedente proprietario, a meno che l’acquirente non modifichi ulteriormente parti dell’immobile oggetto di abuso.
Così, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce ripresa dell’attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio.
Per quanto premesso, il mio consiglio è quello di cercare di far venire a galla tale situazione, al fine di sanare il tutto.
Dovrebbe, inizialmente, affidarsi ad un tecnico che possa rilevare le difformità e che, consequenzialmente, si confronti con il responsabile dell’area urbanistica del Comune di riferimento, per valutare in che modo è possibile regolarizzare il tutto.
Dopodiché, una volta appurato ciò, e conteggiati i costi per la regolarizzazione, occorrerà diffidare, tramite legale, il precedente proprietario, intimandogli il pagamento di quanto da Lei ingiustamente pagato.
Se non dovesse collaborare, allora sarebbe necessario avviare un giudizio in tal senso.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla
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