Errore trascrizione vendita: chi è responsabile?

Io e mio marito nel 1993 prendevamo in affitto un appartamento in un condominio interamente di proprietà INPS, con box e cantina. Successivamente, INPS vendeva gli appartamenti e noi decidevamo di acquistarli. Gli appartamenti non venduti venivano dati in gestione ad una società. Veniamo a scoprire che, illecitamente, la nostra cantina viene scassinata e svuotata. Facendo le verifiche, ci rendiamo conto che la cantina che ci è stata venduta non è quella catastalmente abbinata. Cosa possiamo fare?

Preliminarmente, occorrerebbe verificare il rogito notarile dell’atto di compravendita effettuato nel 2012.

E infatti, se nell’atto sono stati inseriti dei riferimenti catastali errati, la responsabilità di tutta la vicenda ricadrebbe inesorabilmente in capo al Notaio.

Secondo Cassazione, difatti, sussiste il nesso causale, e dunque la responsabilità professionale, tra l’erronea trascrizione, da parte del notaio, dei dati catastali di un immobile compravenduto ed il danno subito dal cliente …” (Cassazione civile, sez. III, 28/06/2018, n. 17054).

In termini di prescrizione, Lei sarebbe ancora in tempo posto che, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato. (Cassazione civile, sez. III, 22/09/2016, n. 18606).

In questo senso, dunque, la responsabilità da erronea trascrizione sarebbe da imputare al Notaio, ai sensi dell’art.1176, comma 2, del codice civile, secondo cui, nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.

Nella fattispecie, non rinvengo gli estremi dell’acquisto della cantina per usucapione.

Infatti, mentre da un lato non sono decorsi i venti anni da quando è terminata la locazione, dall’altra non si potrà invocare il termine breve dei dieci anni, stabilito dall’art.1159 del codice civile: “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”.

Tale norma (usucapione decennale) non è applicabile alla fattispecie perché, in tema di usucapione abbreviata, perché possa realizzarsi la fattispecie acquisitiva a non domino, è necessaria, oltre al decorso del termine decennale, la contemporanea ricorrenza di tre elementi:

• che il possessore possa vantare a suo favore un titolo idoneo a trasferire la proprietà, non inficiato da altri vizi se non quello di essere stipulato da chi non è legittimato a disporre di quel bene;

• che l’acquirente abbia acquistato il possesso in buona fede;

• che vi sia stata la trascrizione del titolo.

In altri termini, l’usucapione abbreviata consente a chi abbia acquistato in buona fede un bene da chi non ne è il proprietario di avvalersi del termine abbreviato di dieci anni per acquisirne la proprietà.

Nel caso di specie, Lei difetterebbe del primo elemento, in quanto non è in possesso di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, posto che il rogito contiene dei dati catastali differenti.

Se è vero che Voi avete avuto la gestione della cantina per trent’anni, è pure vero che fino al 2012, quella gestione non era possessoria (e quindi utile a far decorrere il termine d’usucapione), ma solo detentiva, in quanto attraverso i contratti di locazione si trasferisce la detenzione qualificata del bene, e non il possesso.

Per tali ragioni, il mio consiglio è quello di verificare se, effettivamente, si sia trattato di un errore del Notaio e, in tal senso, valutare concretamente la possibilità di agire contro di lui per tutti i danni subiti.

Inoltre, a mio avviso, esistono gli estremi per chiedere il risarcimento dei danni nei confronti della società che ha, indebitamente, rimosso i Vs. beni dalla cantina, senza chiedere alcuna autorizzazione.

E difatti, anche in caso di occupazione abusiva di un locale, i beni di proprietà altrui non possono essere, senza autorizzazione del proprietario, rimossi e, magari cestinati, ma devono essere asportati dal legittimo detentore; in mancanza di collaborazione da parte di quest’ultimo, allora bisognerebbe ricorrere al Tribunale per la nomina di un custode e l’individuazione di un deposito, o ancora, in caso di beni di scarso valore, con l’autorizzazione alla distruzione.

Di certo, la società non poteva arbitrariamente far sparire quei beni.

Concludendo, consiglio di:

• verificare i dati trasmessi al Notaio;

• se i dati trasmessi erano corretti, allora la responsabilità del Notaio dovrebbe essere evidente e dovreste agire contro di questi, tramite l’assistenza di un legale;

• scrivere una diffida, sempre tramite avvocato, alla società incaricata dall’Inps, con la quale intimare la restituzione dei beni e, dunque, un risarcimento dei danni l’illecita asportazione.

In mancanza di collaborazione, valuterei concretamente un’azione giudiziaria.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla