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  • Immagine del redattoreSalvatore Cirilla

Vendita immobile: quando un vizio è occulto?

Nel 2022 ho acquistato una casa con due unità abitative separate. Un mio conoscente è attualmente in affitto in una delle due unità abitativa. Ho scoperto, solo ora, che nonostante l’esistenza di due contatori dell’acqua separati, solo uno è effettivamente collegato alla tubazione di entrambi gli edifici. È un vizio occulto? Posso recuperare i costi di messa a norma dal precedente proprietario? La vendita può essere invalidata?


Non si tratta di una frode nei confronti della società idrica, in quanto – dal testo – si comprende che un contatore ha quantificato i consumi per due appartamenti, mentre l’altro contatore non ha mai quantificato i consumi.


In sostanza, chi abita in un appartamento ha pagato i consumi di entrambi gli appartamenti collegati.


Pertanto, non c’è stato un danno nei confronti della società idrica, bensì il danno è stato subito da chi ingiustamente ha pagato i consumi di due appartamenti, e non solo del proprio.


Verosimilmente, come correttamente dedotto da Lei, i precedenti proprietari pensavano di rendere i due appartamenti familiari, con il genitore che avrebbe pagato per entrambe le unità; questo, tuttavia, è alquanto anomalo, in quanto avrebbero comunque dovuto separare le unità in tutto e per tutto e, poi, accollarsi i consumi dell’unità abitata dai figli.


Lei non è assolutamente responsabile per la frode dei precedenti proprietari.


Da quanto leggo, si può rivendicare nei confronti dei precedenti proprietari, che non l’hanno dichiarato, un vizio occulto, in quanto, ora, la separazione dei sistemi idrici provocherà dei costi importanti di scasso e ripristino dei muri.


A mio avviso, si possono recuperare i costi nei confronti dei precedenti proprietari, in quanto non è stato dichiarato, al momento del rogito, che l’impianto idrico fosse unico.


Tuttavia, questo vizio non può rendere la vendita nulla, in quanto non altera totalmente la natura dell’immobile acquistato.


Quello che Le consiglio di intraprendere è la cosiddetta azione estimatoria, con la quale Lei rimane proprietaria dell’immobile ma chiede che venga effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati.


In mancanza di accordo tra le parti, la riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice.


In questo caso, che il bene è già stato pagato, il compratore può pretendere il rimborso di una parte dei soldi già versati.


Prima di agire in giudizio, occorrerà fare una diffida stragiudiziale, per verificare se c’è la volontà del precedente proprietario di addivenire ad un accordo senza passare dal Giudice.


Se, però, questa volontà non c’è, allora non resterà che adire le vie giudiziali.


Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

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