Sto valutando l’acquisto di una casa familiare di proprietà di uno solo dei due coniugi e assegnata all’ex coniuge. Nel caso procedessi all’acquisto, vorrei capire come e quando potrò richiedere la revoca di tale assegnazione, dal momento che mi risulterebbe complicato accertare il verificarsi di requisiti quali l’autosufficienza dei figli.
Partiamo dalla regola stabilita dalla giurisprudenza, che Lei – da quanto evinco – conosce: “l’acquirente di un appartamento assegnato dal giudice alla madre di figli minorenni, in sede di separazione con decisione trascritta nei pubblici registri, non ha diritto al rilascio dell’immobile, fino a quando i figli non abbiano raggiunto l’indipendenza economica. Ad affermarlo è la Cassazione la quale chiarisce che il vincolo di destinazione della casa familiare, collegato all’interesse dai figli, non si estingue con la vendita dell’immobile a un terzo, che ne è consapevole al momento dell’acquisto” (Cassazione civile, sez. I, 15/01/2018, n. 772).
Pertanto, Lei andrebbe ad acquistare la cosiddetta “nuda proprietà” dell’immobile, essendo l’uso dello stesso assegnato da un provvedimento giudiziale alla madre assegnataria dei figli.
È per tali ragioni che l’immobile risulta scontato.
Difatti, l’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi in sede di divorzio è atto che, quando sia opponibile ai terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile; ne consegue che, ove si proceda alla vendita del medesimo, si dovrà tener conto, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, dell’esistenza di tale provvedimento di assegnazione, che pregiudica il godimento e l’utilità economica del bene rispetto al terzo acquirente (Si confronti, sul punto, Cassazione civile, sez. II, 17/04/2009, n. 9310).
Con riguardo all’accertamento della raggiunta autosufficienza economica dei figli, con la vendita, Lei – in qualità di nuovo proprietario – acquisisce tutti i diritti oggi posti in capo al coniuge proprietario, non assegnatario dell’immobile.
Questo significa che spetterà a Lei verificare l’esistenza o meno dei requisiti per la revoca dell’assegnazione dell’immobile, che Le permetterebbe di acquisire la piena proprietà dell’immobile acquistato.
Sul punto, avendo acquisito il diritto di proprietà sull’immobile abitato dai figli, avrà anche il diritto di conoscere dell’eventuale autonomia economica acquisita dagli stessi.
Come?Ad esempio, con un accesso agli atti presso il centro per l’impiego di competenza territoriale (dove risiedono i figli), al fine di verificare se gli stessi abbiano acquisito un rapporto stabile di lavoro; quell’accesso sarebbe senz’altro accolto, avendo Lei un interesse qualificato a conoscere del loro status lavorativo.
In caso di riscontro positivo, Lei dovrebbe adire il Giudice competente per ottenere la revoca dell’assegnazione; difatti, non è possibile concordare con i figli in via privata tale revoca, essendo diritti considerati indisponibili, e gestibili solo dal Giudice.
In conclusione, ad avviso di chi scrive, l’affare immobiliare può risultare appetibile solo nel caso in cui il prezzo di vendita sia veramente interessante e altamente scontato (a seconda dell’età dei figli), preso atto che Lei potrebbe avere il rischio di non godere dell’immobile per tanti anni.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla
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