Cosa succede all’immobile in comproprietà quando i coniugi si lasciano?
Spesso, si dice che il vero vincolo non sia il matrimonio tra due persone, ma l’acquisto di una casa, poiché sempre seguito dall’apertura di un mutuo, finalizzato ad avere liquidità, In effetti, questo salasso economico vincola la coppia ad un’obbligazione di durata importante, oltre che alla scelta di condividere la relativa proprietà immobiliare. Questa decisione è molto importante, visto che significa, nella maggior parte dei casi, creare una famiglia e pensare al futuro dei propri figli.
Ma cosa succede se, dopo, il matrimonio dovesse andar male? Che rapporto c’è tra casa cointestata e separazione? Dopo aver analizzato i lati positivi e negativi di una comproprietà immobiliare tra coniugi, vedremo qual è il destino dell’immobile sia quando ci sono di mezzo dei provvedimenti giudiziali finalizzati a tutelare i figli non economicamente autosufficienti, sia quando questo problema viene superato ed occorre stabilire le sorti dell’immobile in comproprietà.
Indice
Cosa significa cointestare una casa?
Con questo termine, si indica la possibilità che hanno due o più soggetti di divenire comproprietari di uno stesso immobile, con i conseguenti diritti e doveri nascenti in capo a tutte le parti proprietarie.
La cointestazione può avvenire:
sin dall’inizio, quando le parti stabiliscono nel contratto di compravendita o, ancor prima, nel preliminare, le varie condizioni e quote di proprietà;
successivamente, quando il proprietario esclusivo di una casa decide di riconoscere, gratuitamente, o dietro corrispettivo, la quota di proprietà ad altro soggetto, al fine di rendere quest’ultimo titolare del diritto reale di proprietà.
Sia nel primo che nel secondo caso, occorrerà recarsi da un pubblico ufficiale che redigerà l’atto pubblico necessario, a livello legale, a riconoscere i diritti dei futuri proprietari dell’immobile.
Conseguenze cointestazione casa
Una volta divenuti proprietari dello stesso immobile, si condivideranno tutti i diritti e gli obblighi nascenti da quell’operazione, sia dal punto di vista giuridico che fiscale.
Con riguardo ai lati positivi, si potrà usufruire:
della ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile;
dell’utilizzo condiviso dell’immobile, senza che nessuno dei comproprietari possa rivendicare, in via esclusiva, una parte della casa;
della riduzione delle spese di successione e, in genere, di tutte le spese fiscali.
Ci saranno, però, anche conseguenze negative, derivanti dalla contitolarità dell’immobile:
difficoltà nella gestione dello stesso, sia in caso di lavori di ristrutturazione, che in caso di locazione a terzi;
responsabilità solidale verso la banca, in caso di mutuo;
problemi legati alla successione ereditaria, tramite la quale il comproprietario superstite rischierà di ritrovarsi a condividere la casa con gli eredi del comproprietario deceduto.
Casa cointestata e comunione dei beni
Partiamo dal presupposto che, in caso di immobile cointestato, nulla cambia tra i coniugi in regime di comunione dei beni: ciò che prima era di entrambi, resterà di entrambi.
Ma cosa succede all’immobile di proprietà di uno solo dei coniugi? Sappiamo che la comunione dei beni produce l’effetto di far convogliare nel patrimonio comune dei coniugi tutti gli acquisti fatti in costanza di matrimonio [1]:
quelli compiuti dai due coniugi insieme, o separatamente, durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;
i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;
le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio;
i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione.
La legge, tuttavia, prevede delle eccezioni, in quanto alcuni beni vengono considerati come beni personali del coniuge [2] come, ad esempio:
i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;
i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;
i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione;
i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un’azienda facente parte della comunione;
i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto;
i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa.
Cosa succede in caso di separazione?
Dopo aver visto in che modo si diventa comproprietari di un immobile, vediamo quali sono le sorti del bene in caso di separazione. In particolare, dobbiamo distinguere due fasi:
quella iniziale, relativa all’uso immediato che ne deve essere fatto, a seguito di provvedimenti giudiziali di assegnazione del bene;
quella finale, relativa alla destinazionedefinitiva dell’immobile.
Assegnazione della casa
Il provvedimento con il quale il giudice decide a chi dei coniugi assegnare la casa familiare non è collegato alla proprietà dell’immobile, né tantomeno alla comproprietà dello stesso.
Il diritto riconosciuto al coniuge non titolare di un diritto di proprietà, o di godimento sulla casa coniugale, attraverso il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa medesima in sede di separazione (o di divorzio), riveste natura di diritto personale di godimento, e non di diritto reale di proprietà.
Questo significa che anche la casa di proprietà di uno solo dei coniugi potrà essere assegnata all’altro coniuge, almeno fino a quando i figli minorenni, o maggiorenni e non economicamente autosufficienti, diverranno capaci di produrre autonomamente reddito. Infatti, l’assegnazione della casa coniugale non può essere disposta qualora sia venuta meno l’esigenza di protezione della prole cui l’assegnazione della casa coniugale è finalizzata.
Di certo, la proprietà esclusiva dell’immobile può incidere – in caso di parità di condizioni – sull’assegnazione della casa coniugale, in quanto il giudice deve valutare l’esistenza di qualche ragione che lo induca a preferire l’uno o l’altro dei coniugi.
In caso di comproprietà, quindi, saranno le capacità economiche, oltre alle situazioni lavorative dei singoli coniugi, ad influenzare l’assegnazione del giudice.
Proprietà della casa
Con riguardo alla proprietà della casa, le soluzioni sono due:
si decide di comune accordo o con l’aiuto del tribunale, chi acquisirà la quota dell’altro coniuge, liquidandone il valore economico;
si disporrà la vendita all’asta della casa in comune, per poi distribuire il ricavato tra gli ex coniugi.
Queste condizioni possono essere anche stabilite preliminarmente, all’interno dell’accordo di separazione, e tramite la clausola di un impegno futuro di vendita dell’immobile adibito a casa coniugale, quando verrà meno la condizione per cui la stessa è stata assegnata al coniuge affidatario del figlio minorenne.
È importante sapere, infine, che nessuno dei coniugi potrà farne una questione di contributonell’acquisto dell’immobile cointestato, perché le spese effettuate durante la vita coniugale rientrano nell’impegno a sostenere insieme i pesi della famiglia e sono caratterizzate da irripetibilità, quand’anche vi fosse in capo ad uno dei coniugi un arricchimento. Pertanto, in caso di partecipazione economica di un coniuge maggiore rispetto all’altro coniuge, non si potrà pretendere la ripartizione economica al dettaglio [3].
Note
[1] Art. 177 cod. civ.
[2] Art. 179 cod. civ.
[3] Tribunale Modena, sez. II, n.37/2013 del 10.01.2013