Come recuperare i canoni non versati e impossessarsi della propria casa al termine del contratto d’affitto?
Il termine di un affitto non sempre coincide con una normale riappropriazione del bene immobile locato. Spesso, quello che sembrava l’inquilino modello, nel corso del tempo, si mostra essere tutt’altro: pagamenti dei canoni ritardati o, addirittura, non versati; appartamento tenuto in condizioni pessime; disturbo del vicinato. In questi casi, non rinnovare il contratto è la scelta migliore che tu possa fare. Ma cosa succede se, al termine del contratto, l’inquilino risulta, non solo moroso, ma anche restio a lasciare la casa affittata? Che azione giudiziaria devi avviare per impossessarti del tuo bene immobile e dei canoni non pagati? In questo articolo, vedrai in cosa consistono le procedure di intimazione di sfratto per finita locazione e decreto ingiuntivo. Scoprirai, nel dettaglio, le tempistiche per riottenere il tuo immobile e i modi per poter recuperare i canoni non percepiti.
Come può terminare un contratto di locazione?
L’evento principale che pone fine ad un contratto di locazione è, sicuramente, la sua scadenza naturale. La legge, a tal proposito, prevede, per le locazioni ad uso abitativo, una durata minima di quattro anni, rinnovabili automaticamente ad altri quattro, mentre per le locazioni ad uso commerciale, la durata minima prevista aumenta a sei anni, che si prorogano automaticamente per altri sei allo scadere del contratto.
Il rinnovo automatico può essere evitato quando ricorrono casi particolari che, per la loro peculiarità, consentono la deroga alla legge: ad esempio, quando si deve lasciare l’immobile al proprietario, o ai parenti prossimi, per l’uso di casa familiare, o attività commerciale, quando si deve utilizzare l’immobile per attività di volontariato o per la sua ristrutturazione.
Inoltre, il contratto può terminare quando:
c’è consenso tra le parti;
muore il proprietario, o l’inquilino;
quando perisce la cosa affittata;
non viene pagato il canone da parte dell’inquilino.
Ma cosa succede quando viene meno il contratto di locazione? Senso civico vorrebbe che il locatore restituisse l’eventuale caparra ricevuta e il conduttore consegnasse le chiavi dell’appartamento, traslocando insieme ai suoi mobili presso altra abitazione. Ma non sempre questo accade nella pratica.
Cosa fare se il conduttore non lascia la casa?
Una volta comunicata la volontà di non proseguire il contratto di locazione stipulato, occorre attendere l’ultimo giorno previsto per il rilascio, oltre il quale il conduttore non avrà più diritto di abitare la casa.
Se, dopo aver contattato il conduttore per la consegna delle chiavi e il verbale di consegna dell’immobile, questi non si facesse vivo o accampasse scuse per non rilasciare l’appartamento, allora dovrai iniziare a pensare a come riuscire a reimpossessarti del tuo immobile.
La prima cosa da fare è inviare una lettera stragiudiziale, anche personalmente, con la quale intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile entro un determinato termine; in quella missiva, rappresenterai al conduttore che, in mancanza di sgombero della casa, ricorrerai ai servizi del tuo avvocato. Se questo avvertimento non dovesse sortire alcun effetto, allora sarai costretto a ricorrere al tuo legale di fiducia e, quindi, ad un’azione giudiziale: lo sfratto per finita locazione.
Per ottenere il provvedimento del giudice che sentenzi l’obbligo di rilascio dell’immobile, il tuo avvocato dovrà inviare un’intimazione al conduttore, invitandolo a comparire ad un’udienza, e avvertendolo del fatto che se non comparirà o, comparendo, non si opporrà, il giudice convaliderà lo sfratto. Tra il giorno della diffida e quello dell’udienza, l’inquilino dovrà avere a disposizione almeno venti giorniliberi, per giustificare il mancato rilascio della casa tramite il proprio avvocato.
Differenza tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione
Le due azioni legali sono identiche per procedura e tempistiche, ma si differenziano per i casi in cui possono essere utilizzate.
Mentre l’azione di sfratto per finita locazione è stata creata dal legislatore per ottenere la liberazione dell’immobile quando, alla scadenza contrattuale, il conduttore non voglia liberare l’immobile, l’azione di sfratto per morosità può essere utilizzata quando il conduttore non ottempera al pagamento del canone pattuito o dei suoi accessori (ad esempio, spese condominiali).
L’azione di sfratto per finita locazione può essere avviata immediatamente, una volta scaduto il contratto; diversamente, per l’azione di sfratto per morosità, occorrerà attendere almeno un ritardo di venti giorni dalla scadenza del pagamento del canone di locazione per agire e ottenere un provvedimento da parte del giudice [1].
Cosa succede all’udienza per lo sfratto?
Una volta portata la controversia in tribunale, gli scenari possono essere due, a seconda del comportamento giudiziale dell’inquilino:
se non si oppone allo sfratto, o non compare all’udienza, il giudice emetterà l’ordinanza di sfratto, con la quale ordinerà all’inquilino di sgomberare l’immobile;
se si costituisce e contesta lo sfratto, il giudice dovrà valutare le eccezioni e, in caso di loro fondatezza, sospenderà lo sfratto e avvierà un giudizio ordinario, dove sarà chiesto alle parti di provare le loro ragioni.
Una volta emessa l’ordinanza di sfratto, contenente il termine per rilasciare l’immobile, dovrai notificarla all’inquilino; se anche quell’atto non dovesse convincere l’inquilino, allora dovrai procedere con la notifica di un atto di precetto, con il quale intimerai al conduttore il rilascio dell’immobile entro dieci giorni dal ricevimento dell’atto.
Solo decorsi infruttuosamente quei dieci giorni, potrai recarti dall’ufficiale giudiziario con precetto e ordinanza di sfratto e procedere all’esecuzione forzata del provvedimento. In quel caso, l’ufficiale provvederà, infatti, alla notifica del preavviso di rilascio, con il quale indicherà all’inquilino il giorno che si recherà presso l’immobile per procedere allo sgombero. Se quel giorno l’inquilino dovesse opporre resistenza, allora l’ufficiale giudiziario potrà convocare un fabbro o le forze dell’ordine per accedere ai locali e cambiare la serratura della casa.
Una volta sgomberato l’immobile dai suoi abitanti, occorrerà liberarlo anche dei beni mobili presenti. Non potrai, infatti, buttarli per strada, altrimenti passando dalla parte del torto; in questo caso, dovrai anticipare le spese per il loro deposito, dietro autorizzazione del giudice e, in mancanza di asporto da parte dell’ex inquilino, dovrai attendere che gli stessi siano venduti all’asta, per poi ottenere il rimborso delle spese sostenute.
Come ottenere un decreto ingiuntivo?
Anche se fino al momento del rilascio, l’inquilino ha onorato i patti promessi, pagando l’importo mensile dei singoli canoni di locazione, non potrà esimersi dal continuare a pagare i relativi canoni, a titolo di indennità di occupazione dell’immobile, almeno fino a quando non rilascerà materialmente l’immobile locato.
Infatti, la legge [2] afferma che l’inquilino responsabile della ritardata consegna del tuo appartamento, per il periodo di occupazione, deve corrispondere lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione, ora scaduto.
Qui, tu avrai due possibili scelte:
chiedere insieme all’intimazione di sfratto, la condanna al pagamento delle somme per l’occupazione dell’immobile;
procedere con un separato ricorso per decreto ingiuntivo.
Nel primo caso, dopo che il giudice deciderà per l’ordinanza di sfratto, procederà con separato decreto l’ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione.
La scelta delle due procedure dipende da una strategia processuale del tuo avvocato. Nel secondo caso, dovrai sdoppiare le due procedure, ma eviterai di correre il rischio di un’opposizione all’udienza di convalida che, anche se relativa a questioni riguardanti il contratto di locazione, possa bloccare l’emissione di un’ingiunzione di pagamento e, quindi, dilatare i tempi d’attesa.
Con l’ingiunzione separata, infatti, potrai ottenere immediatamente un decreto ingiuntivo, magari provvisoriamente esecutivo, perché corredato dalla prova scritta del contratto di locazione allegato. In caso di opposizione successiva, comunque, non dovrai attendere l’esito del giudizio, a meno che non venga sospesa l’efficacia esecutiva del titolo.
Note
[1] Art. 5, legge n.392/1978 del 27 luglio 1978
[2] Art. 1591 cod. civ.
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