Quali sono i mezzi legali per ottenere il pagamento di quanto versato in un preliminare di compravendita?
Quale periodo migliore, per chi ha del denaro da investire, per acquistare un immobile? Il mercato offre tanti affari a prezzi convenienti e lo Stato sta predisponendo tanti incentivi per realizzare delle ristrutturazioni. Spesso, però, non potendo realizzare nell’immediato l’acquisto dell’immobile, si decide di stipulare un compromesso, anche al fine di bloccare la disponibilità della casa interessata. Ovviamente, per il vincolo di disponibilità, sarai chiamato a versare una somma di denaro, come prova della serietà delle tue intenzioni. Ma cosa succede se l’affare successivamente salta per un evento imprevedibile, non imputabile alle parti? Cosa succede se il contratto definitivo non si realizza per inadempienza del promittente venditore? Che fine fanno le somme versate e come bisogna agire in questi frangenti? In questa sezione, risponderò a queste domande. In particolare, vedremo come recuperare soldi compromesso nel caso in cui il promittente venditore dovesse rendersi responsabile del mancato adempimento di alcune clausole contrattuali precedentemente concordate.
Cos’è un compromesso?
Si tratta di un istituto giuridico con il quale due parti, interessate rispettivamente a comprare e vendere un bene immobile, decidono di impegnarsi legalmente per la futura compravendita.
Infatti, il compromesso e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e nel secondo ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente, o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.
In pratica, la stipula del contratto definitivo costituisce soltanto l’adempimento delle obbligazioni assunte con il compromesso, con la conseguenza che esso, e non il contratto definitivo, è l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, le quali però possono, se d’accordo, modificare gli accordi stabiliti col preliminare stesso.
Differenza tra preliminare e compromesso
Anche se spesso, nel linguaggio comune, si è soliti equiparare i due termini, in ambito giuridico, compromesso e contratto preliminare non sono proprio la stessa cosa.
Il contratto preliminare è un contratto con cui le parti graduano nel tempo le reciproche prestazioni, senza fissare necessariamente tutte le questioni relative al passaggio di proprietà, ma obbligandosi per le sole clausole discusse e pattuite tra le parti.
Diversamente, il compromesso è un contratto con il quale le parti hanno stabilito tutte le clausole contrattuali del futuro contratto definitivo di compravendita.
In pratica, l’utilità del compromesso risiede nel cristallizzare quanto concordato tra le parti attraverso una scrittura privata, nell’attesa di poter stipulare l’atto pubblico, avente il medesimo contenuto: si tratta di un contratto definitivo, ma si differenzia da quest’ultimo per il fatto che manca la forma dell’atto pubblico, necessaria a rendere valido il contratto.
La caparra confirmatoria
Gli obblighi assunti nel compromesso sono rilevanti per il diritto; ciò significa che, se una delle parti non dovesse adempiere alle clausole concordate, l’altra potrebbe agire in giudizio per obbligare la parte inadempiente a stipulare il contratto, o per risolvere il compromesso, chiedendone il risarcimento dei danni patiti.
Ovviamente, recuperare i danni patiti non è sempre facile; per tale motivo, è buona prassi prevedere nel compromesso il versamento da parte del promissario acquirente di una caparra confirmatoria, sotto forma di acconto sul prezzo, al fine di permettere al promissario acquirente di dimostrare la serietà delle sue intenzioni e al promittente venditore di avere una tutela economica.
Dopo il versamento della caparra, possiamo avere tre scenari:
se il contratto definitivo si conclude, il versamento effettuato a titolo di caparra verrà trattenuto come acconto sul prezzo concordato per la compravendita;
se il contratto definitivo non si stipula per colpa del promissario acquirente, le somme versate verranno trattenute a titolo di penale da parte del promittente venditore;
se il contratto definitivo non si stipula per colpa del promittente venditore, le somme versate dovranno essere restituite al promissario acquirente, che avrà diritto ad avere un ulteriore somma, equivalente a quella versata, a titolo di risarcimento del danno.
Come recuperare soldi compromesso?
Nella maggior parte dei casi, dopo aver stipulato il compromesso e aver versato la caparra confirmatoria, le parti rispettano gli obblighi contrattuali intrapresi e, nei termini e nei modi indicati, procedono alla stipula del contratto definitivo davanti al notaio prescelto.
Tuttavia, può capitare che una parte non ottemperi agli obblighi assunti in compromesso; abbiamo, quindi, visto quali possono essere le conseguenze in caso diinadempimento del promittente venditore.
Può, inoltre, succedere che, nel termine intercorso tra il compromesso e la data fissata, il bene immobile non sia più disponibile per un evento non prevedibile come, ad esempio, il suo perimento.
Come fare, allora, a recuperare il denaro versato?
Il tentativo stragiudiziale
Prima di recarti dal tuo avvocato, è sempre preferibile, anche per risparmiare qualche soldo, tentare personalmente di recuperare quanto ti spetta. Ovviamente, non puoi tentare il recupero forzato delle somme, o forme di violenza fisica, o verbale, ma puoi legittimamente inviare una raccomandata postale chiedendo ufficialmente il pagamento delle somme a te spettanti.
Solo nel caso in cui non dovessi ricevere riscontro, saresti obbligato a chiamare il tuo avvocato, che prenderà le redini della vicenda, dal punto di vista legale.
Anche lui, dopo aver tentato una bonaria composizione della vicenda, attraverso la classica lettera di messa in mora, procederà con la redazione dell’atto giudiziario, finalizzato ad ottenere il recupero delle somme versate, a seguito di sottoscrizione del preliminare di compravendita.
L’azione giudiziale
L’azione legale è finalizzata ad ottenere un provvedimento di condanna da parte del giudice nei confronti della parte che non ha adempiuto alle promesse fatte nel compromesso.
Solo grazie a questo provvedimento, infatti, puoi agire con il recupero forzato delle somme versate nel contratto; in mancanza, le tue azioni saranno limitate a delle semplici lettere di diffida, fini a se stesse.
Con la sentenza in mano, il tuo avvocato potrà, invece, tutelare i tuoi interessi creditori. Potrà, ad esempio, scegliere se agire:
con un pignoramento dei beni mobili del tuo debitore, quali auto, moto, il mobilio della casa, quote societarie, somme di denaro, o gioielli,
con un pignoramento del conto corrente bancario del debitore,
con un pignoramento della pensione, o dello stipendio, nei limiti del quinto dell’importo netto riscosso mensilmente dal debitore;
con un pignoramento della casa del debitore, o di altro immobile di proprietà dello stesso.
Ovviamente, la scelta dovrà essere oculata, al fine di evitare il proliferarsi di inutili spese legali. Per questo, il tuo avvocato dovrà avviare delle indagini finanziarie preventive, finalizzate a scoprire le proprietà del tuo debitore e il modo più veloce e proficuo per recuperare le tue somme di denaro.