Su chi grava, nei contratti di locazione, l’onere della spesa per i guasti agli impianti di misurazione?
Nei contratti di locazione, la ripartizione delle spese da sostenere in caso di guasti agli impianti presenti nell’appartamento è sempre una questione ostica da affrontare. Se il contratto non disciplina i casi che si potrebbero presentare durante l’affitto, l’eventuale necessità di sostituire un bene danneggiato potrebbe comportare la rottura dei rapporti tra le parti, oltre che un’eventuale causa giudiziaria. In questo caso, prima di avviare un giudizio, dovrai accertarti delle tue ragioni, o dei tuoi torti, al fine di evitare oltre al danno, anche la beffa di sopportare le spese legali di una sconfitta in tribunale. In questo articolo, dopo aver analizzato gli obblighi del locatore e del conduttore, vedrai su chi ricade l’onere di sostituzione contatore acqua: paga l’inquilino o il proprietario? In particolare, distingueremo il caso in cui l’eventualità sia prevista dal contratto dal caso in cui manca un accordo preventivo tra le parti.
Il contratto di locazione
È un accordo tra due parti, il proprietario (detto, locatore) e l’inquilino (detto, il conduttore), con il quale il primo concede il godimento del proprio bene, mobile o immobile, al secondo, in cambio del pagamento di un canone periodico.
Ovviamente, il pagamento del canone è condizione necessaria per la sopravvivenza della locazione, poiché la mancanza di una controprestazione derivata dal godimentodel bene, comporta la trasformazione dell’affitto in un contratto di comodato, caratterizzato, per l’appunto, dalla gratuità della prestazione.
Sebbene si utilizzi il termine affitto nel linguaggio comune, quando il contratto ha ad oggetto il godimento di un bene immobile, ad uso abitativo, è più appropriato parlare di locazione, poiché il contratto di affitto riguarda beni produttivi e, cioè, quelli dai quali è possibile ricavare un frutto in natura (ad esempio, i terreni coltivabili).
La durata del contratto
Nonostante il contratto sia un accordo libero tra le parti, che, così, possono stabilire, nei limiti del lecito, tutte le clausoleutili ai loro interessi, nelle locazioni di beni immobili, ad uso abitativo e negoziale, alcune condizioni fissate dalla legge non possono essere derogate: tra tutte, il fattore temporale.
Infatti, la legge, per tutelare l’inquilino, ha stabilito delle durate minime contrattuali, al di sotto delle quali l’autonomia contrattuale incontra un divieto di pattuizione:
con riguardo alle abitazioni, il contratto non potrà avere una durata inferiore a quattro anni, alla cui scadenza saranno automaticamente rinnovati per altri quattro anni;
con riguardo ai negozi, il contratto non potrà avere una durata inferiore a sei anni, alla cui scadenza saranno automaticamente rinnovati per altri sei anni.
In mancanza di questa tutela, l’inquilino – sia esso abitante dell’appartamento, sia esso titolare di un negozio – potrebbe rischiare, dopo poco tempo, una decisione arbitraria del proprietario che pone fine al contratto costringendoti a rimanere, nel primo caso, senza casa, e nel secondo, senza lavoro.
Per le locazioni ad uso abitativo, è possibile applicare una diversa formula che preveda una durata minima di tre anni, rinnovabili in automatico per un periodo di altri due, ma a condizione che vengano rispettati gli importi massimi di canone indicati dagli accordi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Con riguardo al rinnovo automatico, il motivo per il quale la legge ha preferito, ad una durata minima complessiva, la segmentazione del contratto in due fasi temporali automaticamente rinnovabili è dato dalla possibilità, allo scadere del primo termine contrattuale, di evitare il rinnovo, al ricorrere di determinate condizioni:
quando il proprietario intenda adibire l’immobile a casa familiare, o attività commerciale propria, o di suoi parenti;
quando il proprietario intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire finalità altruistiche;
quando l’inquilino dispone di una casa libera ed idonea nello stesso comune, o non occupi la casa continuativamente senza giustificato motivo;
quando il proprietario deve ristrutturare la casa affittata;
quando il proprietario intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Obblighi del locatore
Oltre a quanto stabilito in contratto, esistono degli obblighi da parte del locatore, previsti dalla legge, al fine di garantire delle tutele costanti, a prescindere da quanto scritto in contratto [1]. Il proprietario dovrà, infatti:
consegnare all’inquilino la cosa locata in buono stato di manutenzione;
mantenerla nella condizione utile all’uso convenuto,
garantirne il pacifico godimento durante la locazione, lontano da terzi che possano rivalere un diritto sulla casa affittata;
ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie ad abitare la casa affittata,
eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione;
restituire alla conclusione del contratto il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali.
Inoltre, con riguardo alle locazioni commerciali, sarà obbligo del locatore richiedere specifici titoli autorizzativi, con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale, quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche, o da caratteristiche proprie del bene locato, tali da impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari all’esercizio lecito dell’attività del conduttore [2].
Obblighi del conduttore
Dall’altra parte, anche sul conduttore gravano degli obblighiprevisti dalla legge [3], a tutela del proprietario dell’immobile:
pagare il canone nei termini convenuti;
osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della casa per l’uso determinato nel contratto, o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
evitare di eseguire innovazioni che mutino la natura e la destinazione dell’immobile;
restituire la cosa locata al termine del contratto nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il consumo normale derivato dall’uso della cosa;
sostenere le spese per le riparazioni di piccola manutenzione.
L’inquilino non potrà, inoltre, sublocare la casa a terzi, né destinarla a casa vacanze, o b&b, se specificatamente vietato dal contratto.
Spese a carico delle parti
Come accennato nei paragrafi precedenti, mentre l’inquilino è obbligato a far fronte alle spese di ordinaria amministrazione, spetterà al proprietario sostenere le spese di manutenzione straordinaria. Tuttavia, non sempre è facile individuare chi deve pagare cosa.
Alcuni casi, trattati dalla giurisprudenza, aiutano ad individuare le spese poste a carico dell’inquilino, quali:
l’uso delle utenze di gas, luce, acqua;
la manutenzione ordinaria dell’ascensore;
la pulizia dell’edificio, se l’appartamento affittato è situato all’interno di un condominio;
la sostituzione della serratura della porta, se il danneggiamento è dovuto a comportamenti colposi;
la gestione e le spese condominiali, a meno che non riguardino spese straordinarie, non prevedibili.
In qualità di inquilino, potrai anche sostenere le spese di competenza del proprietario, laddove le stesse si mostrassero indifferibili, per la particolare natura dell’intervento. In questo caso, l’inquilino, documentando l’esborso e l’urgenza dell’intervento, potrà ottenere il rimborso dal proprietario.
Su chi grava l’onere di sostituzione del contatore dell’acqua?
Una volta stabiliti gli obblighi di ciascuna delle parti, all’interno del contratto di locazione, potrai verificare su chi ricadono le spese per la sostituzione del contatore d’acqua.
Infatti, devi sapere che, per questo argomento, è il contratto ad avere la prima parola: per tale motivo, gli accordi scritti dovrebbero essere i più completi possibile, prevedendo tutte le ipotesi in tal senso, al fine di evitare future controversie tra le parti.
Se, invece, il contratto non prevede la regolamentazione delle spese per la sostituzione del contatore d’acqua, dovrai basarti su quanto dispone la legge, applicando la norma astratta al caso specifico.
Le riparazioni non disciplinate dalla legge, o da casi trattati dalla giurisprudenza, sono sempre soggette a problemi interpretativi: mentre, da un lato, il proprietario può rivendicare l’uso prolungato fatto dall’inquilino sulla cosa, dall’altra, l’inquilino può reclamare la natura obsoleta dell’oggetto da sostituire.
In questi casi, per stabilire chi ha ragione, si guarda all’utilizzo fatto sulla cosa da sostituire e alla sua integrità al momento della stipula del contratto di locazione, fermo restando il principio per cui, in caso di dubbio, si propende, sempre, per l’onere della spesa in capo al conduttore.
Con riguardo alla sostituzione del contatore dell’acqua, spetterà al proprietario dell’immobile sostenere la spesa, a meno che il bene da sostituire non risulti manomesso ad opera dell’inquilino. In quest’ultimo caso, sarà onere dell’affittuario rimpiazzare il contatore guasto, con altro nuovo.
Questa regola viene estrapolata dal Codice civile [1] che, tra i vari obblighi, stabilisce quello, per il proprietario, di mantenere l’immobile nella condizione utile all’uso convenuto. Ovvio che, se non funziona il contatore dell’acqua, il fornitore dei servizi idrici non potrà contabilizzare i consumi dell’appartamento affittato. Questo malfunzionamento renderebbe l’immobile non congruo all’utilizzo pattuito, in quanto, nel tempo, porterebbe all’interruzione della fornitura, per mancata rilevazione dei consumi. Essendo l’immobile privo di fornitura d’acqua, un immobile non consono all’uso abitativo convenuto, ne deriva che il proprietario sarà costretto a pagare i costi per la sostituzione del contatore rotto.
Note
[1] Art. 1575 c.c.
[2] Cass. civ., sez. III, n. 15377/2016 del 26.07.2016
[3] Art. 1587 c.c.
Comments