Il 7 luglio ho accettato una proposta di acquisto vincolata all’ottenimento di un mutuo e, considerato che di approssimava il periodo estivo, ho accettato, come data ultima del rogito, il 30 ottobre. Non ho avuto notizie. Se come penso il mutuo non è stato concesso per colpa imputabile al compratore, quest’ultimo ha diritto ad avere indietro la caparra? L’agenzia ha diritto alla provvigione?
In merito alla questione da Lei sollevata, è necessario prendere in considerazione alcuni aspetti legali fondamentali relativi alle obbligazioni contrattuali e alle condizioni di vendita.
Andiamo per ordine.
Condizioni sospensive e responsabilità dell’acquirente
Se la proposta di acquisto è stata accettata con una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del mutuo, è fondamentale stabilire se l’acquirente ha agito con la dovuta diligenza e buona fede nella ricerca del finanziamento. La mancata concessione del mutuo per insufficienza di garanzie potrebbe essere considerata una causa di risoluzione del contratto senza colpa dell’acquirente, purché quest’ultimo abbia effettivamente tentato di ottenere il finanziamento in maniera seria e responsabile.
Tuttavia, nel Suo caso, dalla lettura della proposta, non rinvengo alcuna clausola sospensiva ma, semplicemente, si specifica che parte del pagamento avverrà tramite mutuo bancario; non c’è scritto però che la concessione del mutuo poteva incidere sul contratto.
Pertanto, sarà necessario per il promissario acquirente rispettare il termine ultimo per il rogito; diversamente, Lei potrà decidere se trattenere la caparra confirmatoria, o costringerlo all’esecuzione del rogito.
Rifiuto del mutuo per tasso d’interesse elevato
Come detto al punto precedente, il promissario acquirente non può assurgere a giustificazione alcun fatto collegato al mutuo, posto che la proposta non era condizionata; né potrà dirsi condizionata per l’inciso “salvo buon fine” che può interpretarsi nel fatto che, se non lo ottiene, può pagare con altri fondi.
Non dovrebbero essere problemi che la riguardano, fatta salva la Sua volontà di voler andare incontro al soggetto, per Suo spirito collaborativo.
Restituzione della caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria, secondo l’art. 1385 del Codice Civile, funge da garanzia per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
In caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore ha diritto a trattenere la caparra.
Diritto alla provvigione dell’agenzia
L’agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione nel momento in cui mette in relazione le parti e queste concludono un contratto preliminare vincolante. Se il contratto non si perfeziona per colpa dell’acquirente, l’agenzia ha comunque diritto alla provvigione, ma Lei ha diritto a trattenere la caparra.
Solitamente, consiglio sempre di far redigere questi contratti ai propri legali, perché spesso si firmano gli accordi preparati dagli agenti che pensano a loro stessi e ai loro guadagni.
Infatti, spesso inserisco una clausola dove faccio sorgere il diritto dell’agente alla provvigione una volta concluso il rogito, al fine di avere sicurezza di incamerare le maggiori somme.
Tuttavia, in presenza di comportamenti scorretti o fraudolenti da parte dell’agenzia, come il connubio ipotizzato con improbabili compratori, sarebbe possibile contestare la legittimità della provvigione.
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