In quali casi la legge permette al proprietario di derogare alla durata minima prevista per le locazioni?
L’affitto della casa è sempre un tema molto discusso: non sai mai chi porti dentro il tuo immobile, se pagherà, se distruggerà l’appartamento. Al primo incontro sembrano, più o meno, tutti affidabili, ma col passare del tempo i rapporti possono deteriorarsi. Per questo, vorresti evitare di affittare la casa per lunghi periodi, così da liberarti dell’inquilino poco gradito il prima possibile. Sappi che il legislatore impone delle regole ben precise in termini di durata dei contratti di locazione. Ma esistono delle deroghe? Dopo aver analizzato l’istituto contrattuale e le sue caratteristiche, risponderò alla domanda che ti stai ponendo: posso affittare casa per brevi periodi? Quali elementi servono per derogare alla regola imposta dal legislatore? Quali sono le conseguenze a cui andrai incontro? Per conoscere le risposte a queste e ad altre domande, prosegui nella lettura di questo articolo.
Il contratto di locazione
Per quanto, nel linguaggio comune, si è soliti indicare lo stesso contratto con il termine locazione e affitto, questi termini si differenziano notevolmente.
Con il termine locazione, il proprietario concede in godimento ad un altro soggetto una propria cosa mobile, o immobile, al fine di abitarla (locazione ad uso abitativo), o di poter esercitare un’attività commerciale (locazione ad uso non abitativo); con il contratto di affitto, il proprietario concede in godimento dei beni produttivi, quali, ad esempio, i terreni coltivabili.
Elemento comune è il pagamento di un canone periodico (mensile, trimestrale, annuale) come corrispettivo del godimento del bene concesso in affitto, o in locazione.
Oltre al pagamento del canone, l’inquilino è chiamato a rispettare e a non distruggere il bene concesso in godimento; mentre, il proprietario è obbligato a consegnare la cosa in buono stato, esente da vizi, garantendo il libero godimento.
Altro obbligo sussistente in capo al proprietario, almeno che non sia previsto diversamente, è quello della registrazione del contratto di locazione di beni immobili presso l’Agenzia delle Entrate.
La durata vincolata del contratto
Sul contratto di locazione, il legislatore è intervenuto con una normativa molto rigorosa, finalizzata a rendere gli accordi vincolati alle prescrizioni legislative.
Il vincolo più stringente riguarda la durata contrattuale che, però, non concerne la locazione di beni mobili, ma solo le locazioni degli immobili. Questa previsione è finalizzata a salvaguardare l’inquilino e i suoi interessi sociali ed economici, a seconda della tipologia d’affitto prescelta:
nei contratti di locazione ad uso abitativo, il legislatore vuole garantire al conduttore il godimento del bene immobile locato per un periodo di tempo congruo, senza che il proprietario possa decidere arbitrariamente di buttarlo fuori di casa, costringendolo a ripetuti traslochi;
nei contratti di locazione ad uso commerciale, la durata minima obbligata è finalizzata a tutelare l’avviamento negoziale del conduttore il quale, in mancanza, perderebbe l’investimento effettuato;
nei contratti d’affitto di un terreno, il vincolo è, invece, finalizzato a tutelare il raccolto e il lavoro effettuato dall’affittuario nel tempo.
Così, con riguardo alla locazione di una casa ad uso abitativo, la legge [2] stabilisce che le parti devono sottostare ad una durata minima di quattro anni, che si rinnoveranno in automatico per altri quattro cicli annuali; in alternativa, si potrà stipulare un contratto triennale, con rinnovo automatico biennale, ma solo se il valore del canone rispetti quanto stabilito in appositi accordi tra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori.
Nei contratti ad uso commerciale, la durata minima aumenta a sei anni, decorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente in ulteriori sei anni, mentre negli affitti di terreni agricoli la durata minima viene fissata in quindici anni.
Con riguardo al rinnovo automatico, questo potrà essere interrotto solo al ricorrere di determinati casi:
quando l’immobile affittato è sito all’interno di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito, o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore;
quando l’immobile deve essere adibito a casafamiliare, o attività commerciale del proprietario, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parentientro il secondo grado;
quando l’immobile è destinato all’esercizio delle attività dirette a perseguire finalità di volontariato;
quando l’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune, o non occupi continuativamente l’immobile;
quando l’immobile debba essere ristrutturato;
quando il proprietario intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Posso affittare casa per brevi periodi?
Nonostante gli obblighi di legge fissati dal legislatore, esistono dei casi in cui la durata può essere derogata; sono casi in cui si mira alla tutela del tuo inquilino e, quindi, situazioni in cui la brevità del periodo di affitto è utile agli interessi dell’inquilino, e non a quelli del proprietario.
Le soluzioni previste dal legislatore sono di due tipi. Analizziamole.
Le locazioni transitorie
Con questi tipi di contratti, il locatore ha la possibilità di affittare la propria casa per una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi.
Affinché la previsione di durata in deroga possa essere considerata legale, occorrerà allegare la prova dell’esigenza di transitorietà; solitamente, i casi principali racchiudono:
le esigenze di studenti universitari;
le esigenze dei lavoratori fuori sede.
Laddove le parti abbiano omesso di indicare l’esigenza transitoria del locatore, o del conduttore, così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed abbiano, altresì omesso di allegare la documentazionecomprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie, rischieranno la nullità della deroga e, conseguentemente, la trasformazione del contratto transitorio, in un normale contratto quadriennale, a rinnovo automatico [3].
Le locazioni brevi
L’altra deroga alla durata del contratto riguarda le cosiddette locazioni brevi: tale categoria comprende tutti gli affitti aventi durata massima di trenta giorni.
Ovviamente, il fine di tale contratto, così come per le locazioni transitorie, è quello di tutelare l’inquilino; si differenzia dalle prime, perché le locazioni brevi sono caratterizzate dal soddisfare interessi transitori, quali quelli turistici, al fine di permettere da un lato ai proprietari di affittare ai vacanzieri la propria casa settimanalmente, nei periodi estivi ad esempio, e dall’altro all’inquilino di avere a disposizione per pochi giorni un immobile che non intende adibire ad abitazione.
Anche qui, per evitare la nullità del contratto breve, occorrerà indicare le caratteristiche principali del contratto e, quindi:
i dati anagrafici delle parti;
il canone e le modalità di pagamento;
la sede dell’immobile e la sua consistenza;
il periodo della locazione;
altri elementi, quali il recesso, le spese per le pulizie e le tasse di soggiorno;
la normativa sul trattamento dati.
Altra agevolazione destinata al contratto di locazione breve, anche alla luce della sua durata, è l’esenzione dall’obbligo di registrazione; il proprietario dovrà solo comunicare al commissariato di polizia la presenza dell’inquilino, al fine di permettere i controlli sul territorio e, visto i tempi che corrono, individuare i possibili sospettati di Covid-19.
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