Esecuzione immobiliare ed esdebitazione: come evitare asta?

La mia casa era all’asta con procedura esecutiva del 28/04/2016, sono state eseguite sei aste  senza alcun risultato. Il  24/06/2021  mi è stato approvata  l’esdebitazione con il blocco della vendita all’asta. Ci è stata notificata un’istanza di riapertura della procedura esecutiva. Come posso oppormi?

Dalla ricostruzione dei fatti da Lei indicata, la vicenda nasce da una procedura esecutiva immobiliare avviata il 28/04/2016, rimasta infruttuosa per sei tentativi d’asta, e successivamente “bloccata” in conseguenza dell’apertura/omologazione (24/06/2021) di una procedura di sovraindebitamento con nomina di un liquidatore e previsione di pagamenti mensili a valere sulla pensione, con durata quadriennale sino al 24/06/2025.

Per rispondere in modo corretto al Suo quesito occorre distinguere: (i) se e in che misura Lei sia stato effettivamente “esdebitato” (liberato dai debiti residui) e da quale data; (ii) se il creditore che procede in via esecutiva sia munito di ipoteca/garanzia reale sull’immobile; (iii) se l’esecuzione immobiliare del 2016 sia stata soltanto sospesa o sia stata dichiarata estinta/chiusa.

In linea generale, l’apertura e/o l’omologazione di una procedura di sovraindebitamento comporta il divieto o, comunque, la sospensione delle azioni esecutive individuali e concentra la liquidazione dei beni nella procedura, sotto il controllo del giudice e del liquidatore.

Pertanto, per il periodo in cui la procedura è stata in corso, la “ripresa” della vendita in sede esecutiva avrebbe dovuto essere inibita (salvo diverse e specifiche previsioni del provvedimento del Tribunale).

Il fatto che il liquidatore non abbia provveduto alla vendita dell’immobile nel quadriennio stabilito non comporta, di per sé, che la casa diventi “impignorabile” o “non vendibile”: ciò che rileva è quale provvedimento abbia assunto il Tribunale alla scadenza del programma (chiusura della procedura, eventuale proroga, eventuali prescrizioni al liquidatore) e, soprattutto, se nel frattempo sia intervenuta (o meno) l’esdebitazione in senso tecnico-giuridico.

Nelle procedure da sovraindebitamento, l’esdebitazione non opera automaticamente, ma richiede un provvedimento del Tribunale avente natura costitutiva. Ne discende che, se il decreto di esdebitazione viene emesso in ritardo, di regola i suoi effetti decorrono dalla data del deposito/pubblicazione del decreto (salvo che il Tribunale disponga espressamente una diversa decorrenza).

Diverso è il profilo “interno” del programma quadriennale: la scadenza del termine fissato dal giudice (24/06/2025) rileva per affermare che, da quella data, Lei non era più tenuto a ulteriori adempimenti previsti dal programma, e che il liquidatore, se intendeva proseguire l’attività liquidatoria, avrebbe dovuto chiedere tempestivamente al Tribunale una proroga o un provvedimento specifico. Tuttavia, senza visionare il decreto (o i decreti) depositati dal Tribunale, non è possibile affermare con certezza se la “chiusura” e l’eventuale esdebitazione si siano già perfezionate e con quale decorrenza.

Se l’esecuzione immobiliare del 2016 è stata soltanto sospesa, la ripresa avviene, di regola, tramite un’istanza/ricorso di riassunzione depositato nel fascicolo dell’esecuzione (art. 627 c.p.c.). In tale ipotesi occorre verificare:

• se l’istanza sia stata effettivamente depositata (con numero di protocollo) entro i termini perentori fissati dal giudice dell’esecuzione e, comunque, entro il termine massimo previsto dalla norma;

• se la causa della sospensione sia effettivamente cessata (ad esempio, per chiusura della procedura di sovraindebitamento o per mancata concessione dell’esdebitazione).

  
  

Nel Suo racconto, l’istanza del liquidatore risulterebbe datata novembre 2024 ma notificata/portata a conoscenza solo a novembre 2025.

Su questo punto è decisivo accertare la data di deposito nel fascicolo dell’esecuzione e la data (eventuale) in cui è cessata la sospensione: qualora la riassunzione sia stata chiesta tardivamente o comunque oltre i termini perentori, è possibile eccepire l’estinzione della procedura esecutiva e chiedere al giudice di dichiararla.

Va inoltre valutato il ruolo del creditore: se il credito è assistito da ipoteca sull’immobile (tipico caso di mutuo), anche in presenza di esdebitazione la garanzia reale può continuare a “seguire” il bene, con la conseguenza che l’espropriazione dell’immobile può essere riattivata per soddisfare il creditore ipotecario, mentre Lei potrebbe restare liberato solo dalla eventuale parte residua del debito non coperta dal ricavato (responsabilità personale).

In materia di esecuzione immobiliare, l’“annullamento” della vendita è un rimedio eccezionale e, nella pratica, diventa molto difficile una volta emesso il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario. Per questo, se si ritiene che l’esecuzione non possa proseguire (per esdebitazione già efficace, per estinzione dell’esecuzione, o per altre cause), occorre agire tempestivamente prima della vendita o, comunque, prima dell’emissione del decreto di trasferimento.

I principali rimedi processuali sono:

• opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.), quando si contesta il diritto del creditore di procedere (ad esempio perché il debito è stato estinto/esdebitato o perché l’esecuzione è estinta);

• opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), quando si contestano vizi formali o procedurali degli atti dell’esecuzione (ad esempio, riassunzione tardiva, omessa comunicazione di provvedimenti, irregolarità delle notifiche);

• istanza di sospensione dell’esecuzione (art. 624 c.p.c.), da chiedersi al giudice dell’esecuzione in via urgente, ove vi siano gravi motivi e un’opposizione già proposta o da proporre.

  
  

Se, invece, la vendita si perfeziona e viene emesso il decreto di trasferimento, le possibilità di rimettere in discussione l’aggiudicazione si riducono drasticamente e restano circoscritte a ipotesi di nullità particolarmente gravi; ragione per cui la tutela va impostata “a monte”, appena si riceve notizia della ripresa della procedura.

Per impostare una difesa efficace Le suggerisco di acquisire e verificare (anche tramite accesso al fascicolo telematico):

• il decreto di apertura/omologazione della procedura del 24/06/2021 e l’esatto tipo di procedura (piano/accordo o liquidazione) e le misure protettive adottate;

• il programma/quadro delle obbligazioni e l’eventuale decreto di chiusura della procedura al 24/06/2025;

• l’eventuale decreto di esdebitazione (con data di deposito e comunicazione);

• la documentazione ipotecaria sull’immobile e il titolo del creditore procedente (mutuo, cartelle esattoriali, ecc.);

• nel fascicolo dell’esecuzione del 2016: provvedimento di sospensione, eventuale provvedimento di revoca della sospensione e data di deposito dell’istanza di riassunzione.

  
  

Solo all’esito di tali verifiche sarà possibile stabilire se vi siano i presupposti per (i) chiedere la declaratoria di estinzione dell’esecuzione; (ii) proporre opposizione e ottenere una sospensione urgente; oppure (iii) valutare soluzioni alternative (ad esempio, una nuova procedura di sovraindebitamento o una definizione transattiva) in funzione del tipo di credito e della tutela della Sua abitazione.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it.