Abuso edilizio: Giudice può discostarsi dalla CTU?

Ho acquistato delle unità immobiliari che abbiamo scoperto essere abusive. C’è un contenzioso in atto. È possibile che nonostante la conferma della totale difformità urbanistica relativa agli immobili abusivi fornita dal CTU in sede giudiziale, il giudice possa sentenziare senza tenerne conto? È possibile ricorrere in appello con buone probabilità di successo, verso una sentenza formulata senza tener conto della verifica eseguita dal CTU ?

Occorre preliminarmente rappresentare che il presente parere è redatto sulla base dei fatti riferiti e del contenuto della relazione del C.T.U. da Lei richiamata, senza esame diretto del fascicolo telematico e degli atti.

In assenza di tali atti, le valutazioni che seguono sono necessariamente generali e andranno calibrate sul contenuto effettivo della domanda e delle conclusioni delle parti.

In astratto, il giudice può non aderire alla C.T.U., perché non è vincolante.

Tuttavia, se la C.T.U. affronta un punto decisivo (qui: la totale difformità urbanistica) e la sentenza la disattende o la ignora senza una motivazione comprensibile, la decisione è esposta a censura.L’appello è astrattamente praticabile quando:

• la motivazione è omessa/apparente o non si confronta con l’esito della C.T.U.;

• vi è violazione dell’art. 112 c.p.c. (condanna oltre domanda) o altri vizi processuali;

• vi è errata valutazione del materiale istruttorio che incide su fatti decisivi.

Le probabilità di successo dipendono molto dal testo della sentenza.

Un appello ben strutturato deve indicare puntualmente dove il primo giudice ha errato e quali passaggi logico-giuridici vadano corretti (onere di specificità dei motivi).

Se l’attrice ha chiesto una somma determinata, il giudice non può condannare oltre il “chiesto” (art. 112 c.p.c.).

Una stima del C.T.U. superiore non impone al giudice di liquidare oltre domanda in quanto la perizia è uno strumento di quantificazione, ma la condanna deve restare entro i limiti delle conclusioni.Il tema cambia se l’attrice ha formulato una domanda generica o “da quantificarsi in corso di causa” (eventualmente con richiesta di condanna ‘nei limiti di giustizia’): in tali casi la liquidazione può seguire la quantificazione tecnica, purché resti nei limiti della domanda così come formulata.

La nullità urbanistica prevista dall’art. 46 D.P.R. 380/2001 (e dalle disposizioni collegate della L. 47/1985) incide tipicamente sugli atti tra vivi aventi effetti reali, in presenza di determinate omissioni/irregolarità formali circa l’indicazione dei titoli edilizi.

Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019) hanno ricondotto tale nullità nell’alveo dell’art. 1418, comma 3, c.c., con una lettura non automaticamente estensibile a qualunque ipotesi di difformità sostanziale.

Perciò, sostenere che la controparte “non è proprietaria” solo perché l’unità è in totale difformità urbanistica può rivelarsi argomento fragile, se l’atto di acquisto contiene le menzioni richieste o se ricorrono i presupposti di conferma/integrazione previsti dalla legge.

Più solida, in genere, è una linea difensiva che utilizza la difformità per contestare la fondatezza e/o la misura delle pretese risarcitorie, non la legittimazione ad agire in via assoluta.

Ad ogni modo, il tema non va impostato in termini assoluti (“immobile abusivo = nessun risarcimento”).

In giurisprudenza si rinvengono orientamenti che, pur valorizzando l’illiceità edilizia, evitano automatismi: la tutela civilistica può essere riconosciuta almeno per la protezione di situazioni di fatto (possesso/detenzione) e per impedire o riparare pregiudizi che non coincidano con il conseguimento o la conservazione di un vantaggio illecito.

Nel Suo caso, occorre distinguere tra una domanda dell’attrice riguarda danni a parti/elementi dell’unità abusiva (es. infiltrazioni, umidità, opere interne), dove occorre verificare se il pregiudizio allegato è autonomo rispetto alla “illegalità” dell’opera e una domanda che implica la piena “legittimazione” dell’unità come bene conforme e commerciabile (es. danno da perdita di valore commerciale legale, o spese che presuppongono la regolarità urbanistica), dove la difformità può incidere in modo rilevante sulla stessa configurabilità o quantificazione del danno.In altri termini, l’accertata difformità urbanistica può non azzerare ogni tutela, ma può ridimensionare o escludere specifiche poste risarcitorie che presuppongono la piena regolarità dell’immobile.

In linea generale, non è necessario che esista un “atto amministrativo” del Comune che dichiari l’abuso perché il giudice civile possa accertare – incidenter tantum e ai soli fini della controversia – la difformità urbanistico-edilizia, specie quando tale accertamento è stato compiuto dal C.T.U. mediante accesso agli atti e rilievi in loco.

Un provvedimento dell’Amministrazione (ordinanza di demolizione, diniego di sanatoria, attestazione di stato legittimo, ecc.) può certamente rafforzare la tesi difensiva, ma non è, di per sé, condizione di “utilizzabilità” della C.T.U. in sede civile.

In tal senso, la consulenza tecnica d’ufficio non è una “prova legale”, ma rientra tra gli elementi istruttori che il giudice valuta secondo il principio del libero convincimento.

Ciò significa che il giudice può:

• aderire alle conclusioni del C.T.U. (anche motivando per relationem, purché la relazione sia completa e dia conto delle osservazioni delle parti);

• discostarsene, ma in tal caso deve spiegare le ragioni del dissenso (ad es. perché ritiene più attendibili altri elementi istruttori o perché ravvisa errori metodologici/assuntivi nella perizia).

  
  

Ne consegue che una sentenza che ignori del tutto l’accertamento tecnico decisivo (specie se disposto proprio per verificare la legittimità urbanistico-edilizia) espone la decisione a censura per difetto di motivazione o motivazione apparente, se non consente di comprendere perché l’esito della C.T.U. sia stato superato.

Alla luce dei principi sopra richiamati, l’obiezione secondo cui “senza documento del Comune il giudice accoglierà comunque la domanda” non appare, di per sé, corretta.

La C.T.U. è elemento istruttorio pienamente valutabile dal giudice.

È però vero che, se la domanda risarcitoria riguarda danni “materiali” e la difformità urbanistica non viene ritenuta rilevante ai fini del nesso causale o della quantificazione, il giudice potrebbe comunque riconoscere (in tutto o in parte) un risarcimento.Il rimedio dell’appello (e, se del caso, della successiva cassazione per vizi motivazionali/processuali) resta esperibile qualora la sentenza ometta di confrontarsi con la C.T.U. o incorra in ultrapetizione.

Per una valutazione concreta è indispensabile, però, leggere gli atti giudiziali: atto di citazione, comparsa, quesiti al C.T.U., relazione, osservazioni dei C.T.P., conclusioni e, soprattutto, la motivazione della sentenza.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it.