Separazione consensuale: come gestire le proprietà e il mutuo?
Io e mia moglie vogliamo separarci e poi divorziare. Siamo d’accordo su tutto ma vogliamo capire come muoverci correttamente per non avere problemi. Abbiamo una casa cointestata con mutuo anch’esso cointestato, io sono fuori casa e continuerò a pagare tutto il mutuo fino alla naturale scadenza e poi, una volta giunti alla scadenza, che sarà nel 2043, cederò la mia parte a lei senza volere nulla in cambio perché è ciò che voglio.
La soluzione da Lei prospettata è giuridicamente possibile, ma deve essere formalizzata con particolare precisione.
Separazione e divorzio non modificano, da soli, né la proprietà dell’immobile né il rapporto con la banca: fino al trasferimento Lei e Sua moglie resterete comproprietari e, finché la banca non accetterà espressamente una diversa intestazione del finanziamento, entrambi resterete obbligati per il mutuo secondo quanto previsto dal contratto.
La procedura più lineare, essendovi accordo su ogni aspetto, è il deposito dapprima di un ricorso per separazione consensuale e, successivamente, decorsi sei mesi dal decreto di omologa, il deposito di un ricorso per divorzio congiunto.
In presenza di piena concordia i coniugi possono essere assistiti dallo stesso avvocato, purché non emergano interessi incompatibili.
Con riguardo alla casa, occorre distinguere con chiarezza tre profili.
In primo luogo, la proprietà: fino al 2043 ciascuno di Voi conserverà la propria quota, salvo che decidiate di trasferirla prima.
Il fatto che Lei non abiti più nell’immobile non determina la perdita della quota e l’eventuale attribuzione del godimento esclusivo della casa a Sua moglie non equivale al trasferimento della proprietà.
Se vi sono figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, la regolamentazione dell’abitazione dovrà inoltre essere coordinata con il loro collocamento e con il loro interesse, ai sensi dell’art. 337-sexies c.c.; in assenza di figli, il godimento esclusivo potrà essere previsto come specifico accordo tra i coniugi.
In secondo luogo, il mutuo.
La Vostra intesa secondo cui Lei pagherà tutte le rate opera soltanto nei rapporti interni.
Non produce una liberazione di Sua moglie verso la banca e non modifica il contratto di mutuo, salvo consenso espresso dell’istituto di credito.
In caso di inadempimento, la banca potrà quindi agire nei confronti di entrambi secondo il contratto e sull’immobile ipotecato.
Per evitare future contestazioni, l’accordo dovrà precisare che Lei assume integralmente, nei rapporti interni, il pagamento delle rate sino all’estinzione e se rinuncia in via definitiva a domandare a Sua moglie il rimborso della quota di sua competenza o ad esercitare regresso. Dovrà essere regolato anche il caso in cui una rata venga pagata da Sua moglie per evitare decadenze o azioni della banca.
In terzo luogo, il trasferimento previsto nel 2043.
Non è opportuno scrivere soltanto che, alla scadenza del mutuo, Lei “cederà gratuitamente” la quota.
Una generica promessa di futura donazione presenta rilevanti problemi di validità e, comunque, non offre una tutela adeguata per un periodo di circa diciassette anni.
Il trasferimento senza prezzo può invece essere strutturato, se corrisponde effettivamente alla Vostra volontà complessiva, quale pattuizione patrimoniale funzionalmente collegata alla separazione e al divorzio.
La causa di sistemazione della crisi coniugale deve risultare con chiarezza dal testo, così da non ridurre l’accordo a una mera promessa di liberalità futura.
L’accordo dovrebbe quindi identificare esattamente l’immobile e la quota, richiamare il titolo di provenienza, il mutuo e l’ipoteca, fissare il termine entro cui stipulare o perfezionare il trasferimento dopo il pagamento dell’ultima rata, ripartire spese e adempimenti, prevedere l’obbligo di collaborazione per la cancellazione dell’ipoteca e disciplinare le conseguenze dell’eventuale inadempimento.
Dovrà inoltre stabilire chi sosterrà, sino al 2043, le spese condominiali ordinarie e straordinarie, le imposte, l’assicurazione, le manutenzioni e gli interventi sull’immobile.
È consigliabile prevedere anche obblighi periodici di consegna delle quietanze del mutuo e di immediata comunicazione di eventuali contestazioni della banca.
Sotto il profilo della sicurezza giuridica, la scelta più stabile sarebbe trasferire la quota già nell’ambito della separazione o del divorzio, anziché attendere il 2043.
Gli atti e i trasferimenti che costituiscono effettiva esecuzione degli accordi di separazione o divorzio possono infatti beneficiare dell’esenzione dalle imposte di bollo, registro e dalle altre tasse prevista dall’art. 19 della legge n. 74/1987.
Per un trasferimento eseguito soltanto nel 2043, tuttavia, non è possibile oggi garantire né la disciplina fiscale che sarà allora vigente né l’applicazione dell’esenzione: proprio per questo il collegamento con l’accordo di separazione e divorzio deve essere espresso e documentato sin dall’origine.
Questa opzione, inoltre, avrebbe per Lei una conseguenza da valutare con attenzione: potrebbe non essere più proprietario della casa pur restando obbligato verso la banca per il mutuo.
Prima di adottarla sarebbe quindi opportuno interpellare l’istituto di credito e verificare se sia disponibile a una rinegoziazione o a una liberazione, che la banca non è tenuta a concedere.
Se preferite mantenere l’attuale comproprietà sino all’estinzione del mutuo, la soluzione resta praticabile, ma la futura attribuzione della quota dovrà essere costruita come elemento essenziale dell’accordo patrimoniale della crisi e, per maggiore sicurezza, coordinata sin d’ora con un notaio e con un tecnico.
Il lungo periodo sino al 2043 espone infatti entrambe le parti a eventi sopravvenuti, quali decesso, pignoramenti, iscrizioni pregiudizievoli, insolvenza o modifiche normative, che una semplice dichiarazione di intenti non sarebbe in grado di neutralizzare.
Quanto ai costi, sia per la separazione che per il divorzio, gli stessi ammontano approssimativamente intorno ai 2mila euro oltre accessori di legge per ciascuna procedura.
Prima di redigere il ricorso occorre acquisire almeno:
a) l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio e i documenti anagrafici dei coniugi;
b) l’indicazione dell’eventuale presenza di figli, della loro età, residenza e autosufficienza economica;
c) le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni e le informazioni essenziali sulla situazione patrimoniale di entrambi;
d) l’atto di acquisto della casa, le visure e planimetrie catastali, il contratto di mutuo, il piano di ammortamento aggiornato e l’indicazione del debito residuo;
e) la precisazione di chi abiterà l’immobile, di chi pagherà ciascuna categoria di spese e dell’eventuale esistenza di assegni di mantenimento o di altre obbligazioni tra i coniugi.
In conclusione, non è necessario attendere il 2043 per divorziare e non è necessario estinguere prima il mutuo.
Potete procedere subito con un ricorso congiunto.
Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it.
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