Su chi spetta il compito di pubblicizzare l’estinzione dell’esecuzione gravante sull’immobile, oggetto di espropriazione?
Cercavi casa e ti hanno suggerito di partecipare a qualche asta giudiziaria? Hai costatato con i tuoi stessi occhi come sia conveniente acquistare dalle procedure esecutive immobiliari, magari attendendo che la base d’asta sia ribassata di qualche decina di migliaia di euro? Ti sei finalmente aggiudicato il tuo nuovo appartamento, ad un prezzo stracciato, e ora hai in mano il decreto di trasferimento del Giudice? Tuttavia, l’immobile è gravato dalla trascrizione effettuata durante la procedura dal creditore procedente e ti stai chiedendo chi cancella pignoramento immobiliare? E’ un compito tuo, quale aggiudicatario? Del giudice dell’esecuzione? Della conservatoria dei registri immobiliari o di qualche altro soggetto, qualificato ad effettuare tale operazione? In questo articolo cercherò di chiarirti le idee.
In cosa consiste il pignoramento immobiliare?
Col pignoramento immobiliare, il creditore, per recuperare le somme vantate nei confronti del proprio debitore, aggredisce i beni immobili (case e terreni) di quest’ultimo al fine di ottenere dal giudice la vendita (o l’assegnazione) degli stessi, e così recuperare quanto vantato.
Per poter agire con tale azione esecutiva, il creditore dovrà munirsi di un titolo esecutivo (sentenza, assegno, cambiale) che dimostri il diritto di agire e notificare un’intimazione di pagamento, denominata precetto, con la quale esortare il debitore a pagare entro dieci giorni il debito maturato.
Una volta decorsi dieci giorni, potrà iniziare l’azione forzata nei confronti degli immobili di proprietà del debitore.
Come si svolge il pignoramento immobiliare?
La procedura inizia con la notifica dell’atto al debitore ad opera dell’ufficiale giudiziario competente per territorio (dove hanno sede gli immobili da pignorare). Una volta completata la notifica, e ritirato l’atto, il creditore dovrà iscrivere il pignoramento notificato.
Successivamente, occorrerà rendere pubblico quell’atto esecutivo, con la trascrizione dello stesso presso la conservatoria territorialmente competente in modo tale da mettere a conoscenza i terzi dell’azione esecutiva incombente su quegli immobili e così evitare che questi ne acquistino la proprietà, inconsapevoli della procedura esecutiva pendente.
Entro sessanta giorni dall’istanza di vendita, chi procede dovrà inoltre depositare in Tribunale l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione burocratica potrà essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure e dei registri immobiliari.
Dopodiché, occorrerà notificare agli altri creditori che vantano un privilegio su quell’immobile (ipoteche, ad esempio) l’avviso che si sta procedendo all’esecuzione forzata, in modo tale da permettere il loro intervento nella procedura, quali privilegiati, sul ricavato delle vendite.
Una volta avviata la procedura esecutiva, il giudice dell’esecuzione nominerà:
un perito col compito di valutare lo stato dell’immobile pignorato e stabilirne un valore, al fine di individuare la base di partenza per l’asta di aggiudicazione
un professionista delegato (notaio, commercialista, avvocato) che avrà il compito di gestire l’esecuzione,
un custode giudiziario dell’immobile che deterrà le chiavi di accesso all’immobile per tutti gli adempimenti di conservazione e manutenzione del bene immobile.
Una volta esauriti tutti questi adempimenti, si potrà procedere con la fissazione delle vendite all’asta, finché non si riuscirà a trovare un acquirente interessato all’immobile. E così, partendo da un prezzo base, periziato dal tecnico nominato dal Giudice, si procederà a vari ribassi fino a quando il prezzo d’asta sarà capace di soddisfare – per lo meno – le spese sostenute per la procedura esecutiva.
Nel caso in cui le aste giudiziarie dovessero avere esito positivo, il giudice dell’esecuzione procederà con il decreto di trasferimento dell’immobile a favore del terzo aggiudicatario il quale dovrà, nel mentre, pagare quanto promesso con l’offerta d’asta, pena la perdita della cauzione versata.
Le somme ricavate saranno utilizzate per il pagamento dei compensi dei professionisti coinvolti nella procedura e, infine, per la soddisfazione del creditore procedente e degli intervenuti.
Cosa occorre per la cancellazione del pignoramento immobiliare?
Ovviamente, all’aggiudicatario dell’immobile interessa che lo stesso sia liberato dalla trascrizione del pignoramento immobiliare appena conclusosi.
Nel nostro ordinamento, per conseguire l’effetto della cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare occorre solo l’annotazione dell’ordinanza con la quale il giudice dell’esecuzione dispone la cancellazione della stessa trascrizione; a meno che non sia intervenuta un’opposizione di terzo, con la quale si rivendichi il diritto di proprietà del bene esecutato. In questo caso, per la cancellazione occorrerà l’annotazione della sentenza che riconosca al terzo di essere proprietario del bene esecutato da data anteriore alla trascrizione del pignoramento [1].
Solo in possesso di questa annotazione, sarà possibile ottenere la liberazione della pregiudizialità incombente sull’immobile interessato.
Nel caso in cui le parti interessate (creditori e debitore) dovessero concludere un accordo per il quale porre fine all’esecuzione immobiliare, occorrerà sempre un’ordinanza estintiva del Giudice, al fine poter procedere con la cancellazione di quell’atto esecutivo presso la Conservatoria competente.
Chi cancella il pignoramento immobiliare?
Una volta posto fine all’esecuzione immobiliare, per intervenuto trasferimento dell’immobile al terzo aggiudicatario all’asta giudiziaria, e distribuite le somme ricavate tra i creditori, occorrerà – come anticipato – liberare l’immobile da tutte le pregiudizialità, prima fra tutte la trascrizione del pignoramento immobiliare stesso.
Chiamato a svolgere questo compito è il professionista delegato alla vendita che, per legge [2], è obbligato tra le altre cose:
alla determinazione del valore dell’immobile tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice,
alle operazioni dell’incanto e all’aggiudicazione dell’immobile,
alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento,
alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni,
all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione.
Questo significa che tali attività potranno essere svolte solo da quest’ultimo e, per tale motivo, gli aggiudicatari non potranno pretendere di provvedere autonomamente alla cancellazione del pignoramento immobiliare [3].
Inoltre, il professionista delegato non potrà subordinare l’assolvimento del proprio incarico di cancellazione all’effettivo pagamento delle somme liquidate dal giudice a suo favore, così come non potrà ritardare le attività delegate per tale ragione in quanto il decreto di liquidazione dei compensi in suo favore gli assicura la possibilità di conseguire coattivamente il dovuto, analogamente a quanto previsto con riferimento alla figura del consulente tecnico d’ufficio [3].
Note
[1] Cassazione civile, sez. III, 22/05/1993, n. 5796
[2] Art. 591 bis cod. proc. civ.
[3] Tribunale Torino, 19/11/2003
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