Infiltrazioni garage: chi paga le spese?

Il sistema di condizionamento del nostro ufficio è costituito da pompa di calore con unità esterna posizionata su muro esterno. Il proprietario di un garage sotto questo spazio, ha riscontrato delle infiltrazioni di acqua. La spesa per smontare e montare il macchinario per permettere le riparazioni a carico di chi è dato che a noi non sembra causato dalla nostra proprietà?

L’art. 1117 c. c. prevede che siano oggetto di proprietà comune, tra l’altro, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, le facciate e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Il cappotto esterno, il battiscopa e i relativi muri perimetrali, se destinati all’uso comune e ai servizi generali dell’edificio, rientrano tra le parti comuni.

Le opere di manutenzione, riparazione e ripristino delle parti comuni – e le correlate spese – competono pro quota ai condomini, secondo il criterio di cui all’art. 1123 c. c. , salvo che l’intervento si riferisca a beni di proprietà esclusiva o sia stato reso necessario da fatto e colpa di uno o più condomini o di terzi.

Nell’ipotesi in cui per l’esecuzione di lavori di riparazione o manutenzione su parti comuni sia necessario spostare, rimuovere o manomettere beni di proprietà esclusiva (tra questi, le unità esterne delle pompe di calore installate previo consenso condominiale su parti comuni), la spesa dello smontaggio e rimontaggio grava normalmente sull’interessato solo se tale installazione è stata effettuata in assenza di autorizzazione, in spregio della normativa condominiale, ovvero qualora la rimozione sia resa necessaria dalla presenza di vizi o danni ascrivibili a colpa o fatto dell’utilizzatore.

Diversamente, quando le lavorazioni sulle parti comuni non sono riconducibili in alcun modo ad un abuso o a responsabilità del singolo proprietario della pompa di calore, ma derivano da ordinari interventi di manutenzione straordinaria (come la sigillatura di crepe dovute a normale degrado), la rimozione temporanea degli impianti installati lecitamente e con autorizzazione, costituisce un’operazione strumentale e necessaria per la tutela dell’integrità della cosa comune e delle ragioni di tutti i condomini.

Pertanto, la giurisprudenza prevalente ritiene che le spese relative allo smontaggio e successivo rimontaggio delle opere non imputabili a fatto o colpa del titolare dell’impianto debbano essere ripartite tra tutti i condomini, al pari delle spese per il ripristino del bene comune sottostante.

Qualora l’intervento di manutenzione abbia ad oggetto il solo bene comune, e non sia stato determinato da un vizio provocato dall’installazione – ad es., da forature nel cappotto direttamente riconducibili all’impianto esclusivo – la relativa spesa dev’essere posta a carico del condominio, che se ne giova, mentre il proprietario esclusivo risponderà solo dell’eventuale aggravio di spesa determinato da conformazioni anomale, difformità o abusi.Resta a carico dell’amministratore (o dei condomini che contestino) la prova di una responsabilità diretta dell’utente proprietario della pompa di calore nel causare il danno da infiltrazione (ad esempio installazione negligente, omissioni nella manutenzione privata, ecc. ). In assenza di tale prova, la presunzione di responsabilità non può operare a sfavore del singolo.

In considerazione di quanto esposto, qualora:

• la vostra pompa di calore risulti installata regolarmente previo nullaosta condominiale (ove richiesto dal regolamento o dalle delibere);

• non risulti che l’unità esterna, o la sua installazione, abbia cagionato crepe, infiltrazioni o aggravamento del danno, come peraltro pare emergere dal rapporto della ditta specializzata, che attribuisce la causa a crepe preesistenti e difetti nelle parti comuni (cappotto, battiscopa, fissaggi recinzione);

• lo smontaggio sia stato disposto unicamente per consentire gli interventi di manutenzione sulle parti comuni e non viceversa,

  
  

la spesa relativa allo smontaggio e successivo rimontaggio dell’unità esterna non può essere legittimamente posta a vostro esclusivo carico, dovendo essere ripartita tra tutti i condomini come parte integrante delle opere necessarie al mantenimento delle parti comuni.

Eventuale addebito individuale potrà avvenire solo laddove sia dimostrata una responsabilità specifica ovvero una posa in opera non autorizzata o difforme dall’originaria concessione.

Per tali ragioni, si consiglia:

• di formulare per iscritto specifica richiesta all’amministratore affinché ripartisca dette spese in via condominiale, evidenziando la mancanza di responsabilità in relazione all’origine del danno e la regolarità amministrativo-condominiale della vostra installazione.

• di sollecitare, qualora l’amministratore dovesse perseverare nella pretesa di addebitare la spesa esclusivamente al vostro carico, la convocazione di un’assemblea ai sensi dell’  66 disp. att. c. c. o, se del caso, valutare la proponibilità di ricorso ex art. 1137 c. c.;

• di raccogliere e conservare ogni documentazione comprovante l’accertamento tecnico eseguito e le comunicazioni intercorrenti, al fine di dimostrare l’assenza di vostro contributo causale alle infiltrazioni.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it