Vi è un proprietario di una unità immobiliare, ad uso magazzino, che lamenta gravi infiltrazioni provenienti dal piano sovrastante, con possibili danni strutturali, chiedendo di effettuare interventi risolutivi senza però mai specificare la natura delle infiltrazioni né la loro ubicazione. Il danneggiante ha diritto ad ottenere una collaborazione dal danneggiato in merito alla tipologia, ed ubicazione delle infiltrazioni lamentate, onde poter porvi rimedio?
La collaborazione tra le parti, in materia, è fondamentale.
Senza di quella, non è, infatti, possibile risalire all’origine dei danni e, dunque, a verificarne la provenienza e il conseguente parametro di ripartizione delle spese.
E infatti, come sostiene giurisprudenza di merito, in assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione – necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni – richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla disposizione di cui all’art.1126 c.c. costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante. Ecco perché il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Tribunale Catania, sez. III, 18/04/2019, n. 1653).
Questo cosa significa?
Significa che, se manca la collaborazione delle parti, sia esse “Condominio”, o “condomini” danneggiati, o danneggianti, non si potrà risalire con certezza all’origine del danno e, quindi, alla relativa responsabilità patrimoniale.
Azione importante, da parte del presunto danneggiante, che non ha collaborazione da parte del danneggiato, è quella di lasciare traccia delle richieste effettuate, e rimaste inevase, di effettuare le verifiche del caso.
In questo modo, l’eventuale azione giudiziale posta in essere dal danneggiato non potrà che apparire, agli occhi del Giudice, come temeraria, in abuso del diritto, posto che il danneggiante documenterà le richieste avanzate, rimaste prive di riscontro, e in caso di accertata responsabilità delle infiltrazioni, potrà comunque evitare l’aggravio delle spese legali, avendo dimostrato ampia disponibilità a collaborare, assente in capo all’altra parte, che ha voluto solo aggravare di spese un soggetto che ha sempre dimostrato interesse a collaborare.
Quanto detto è pure sostenuto dalla giurisprudenza: “configura una ipotesi di abuso di diritto, che non può ricevere tutela in sede giurisdizionale, il comportamento tenuto da un condomino nella prospettiva di fare ricorso al processo per raggiungere una completa soddisfazione del proprio interesse quando avrebbe potuto ottenere tale soddisfazione collaborando con la controparte.
(Fattispecie nella quale un condomino ha impugnato la deliberazione di un’assemblea della cui convocazione aveva avuto conoscenza, senza peraltro il rispetto del termine dilatorio di cinque giorni previsti dalla normativa)” (Corte appello Firenze, sez. I, 19/09/2012, n. 1186).
In conclusione, il mio consiglio è quello di scrivere una formale lettera finalizzata a chiedere collaborazione e, nello specifico, l’accesso ai locali per fare le prove e, dunque, verificare la provenienza effettiva del danno.
Se non dovesse collaborare, avrà un’arma da utilizzare in sede giudiziale per ottenere la condanna alle spese per lite temeraria.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla
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