Quali sono gli elementi per poter distinguere le aperture di una casa? È sempre facile individuare le loro caratteristiche?
Hai iniziato a costruire casa e il direttore dei lavori ha iniziato a parlarti di luci e vedute? Non sai qual è la differenza tra le due aperture e ti sei trovato in difficoltà nel seguire gli avanzamenti dei lavori? Sappi che, ad oggi, questa differenza non è chiara neppure ai professionisti e non solo per l’utilizzo improprio dei termini più comuni di finestra e balcone, ma anche per tante altre ragioni. Esistono delle aperture che, per loro natura, possiedono delle caratteristiche tali da essere confuse con le luci e/o con le vedute. In questo articolo, ti parlerò di luci e vedute: differenze di apertura, caratteristiche e limiti di legge. Scoprirai in quali casi è corretto utilizzare un termine piuttosto che un altro e capirai quali sono le distanze minime da rispettare nel caso di aperture effettuate in prossimità di fondi di proprietà altrui. Infine, analizzeremo un caso trattato dalla Cassazione e relativo alla porta finestra, la cui composizione ha creato diversi problemi sull’individuazione del tipo di apertura.
Cosa sono le finestre?
Nel loro significato più comune, con il termine finestra intendiamo quelle aperture che danno la possibilità all’uomo di affacciarsi, anche se solo in parte, oltre che di guardare parzialmente all’esterno.
Alle finestre contrapponiamo solitamente i balconi, che permettono all’uomo di uscire con tutto il corpo fuori dall’edificio, consentendo allo stesso di avere una visuale maggiore sull’affaccio.
Secondo il nostro Codice civile [1], invece, le finestre racchiudono due categorie: le luci e le vedute.
Cosa sono le luci?
Per luci s’intendono le aperture che permettono il passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino.
Per essere considerate luci, le aperture devono avere le seguenti caratteristiche [2]:
avere un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
avere il lato inferiore a una altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento, o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;
avere il lato inferiore a una altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.
Nonostante le luci siano molto importanti per un appartamento, non è impedito al vicino di costruire in aderenza al muro contenente l’apertura. In questo modo, egli avrà la possibilità di appoggiare l’edificio in costruzione sul muro contenente l’apertura, così chiudendo la luce fino a quel momento aperta.
Cosa sono le luci irregolari?
Si tratta di aperture che, sebbene si avvicinino come struttura alle luci, e non alle vedute, non contengono le prescrizioni ordinate dalla legge [2].
L’esistenza di luci irregolari fa sorgere il diritto in capo al vicino di esigere che l’apertura venga corretta, secondo le caratteristiche richieste dalla legge. Al contrario, il vicino non potrà, però, costringerti a chiudere la luce, a meno che non accerti l’impossibilità dell’apertura ad essere omologata secondo le caratteristiche appena viste [2].
Mentre la luce regolare costituisce un vero e proprio diritto di proprietà,potendo essere eliminato solo con la costruzione in aderenza del proprio edificio, la luce irregolare costituisce un diritto di servitù, in quanto rappresenta un peso per il fondo del vicino che può chiederne in ogni momento l’eliminazione.
Se ci saranno contestazioni sulla regolarità o meno delle luci, sarà, comunque, necessario l’intervento di un giudice che potrà disporre un accertamento tecnico e verificare l’esistenza dei requisiti richiesti dal legislatore, in quanto il problema non può essere risolto fuori dal giudizio, se non con l’accordo delle parti coinvolte.
Cosa sono le vedute?
Le vedute si differenziano dalle luci poiché permettono al proprietario di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente, o lateralmente [2]. Esse non possono essere aperte ad una distanza inferiore di un metro e mezzo rispetto al fondo del vicino [3].
Solo in un caso è permessa dalla legge una veduta ad una distanza inferiore: quando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica. A questa deroga, si aggiunge quella prevista dall’accordo delle parti interessate che possono prevedere l’apertura ad una distanza illegale; infatti, la distanza minima è prevista a tutela del proprietario che subisce l’apertura, quindi, se questo vi rinuncia, viene meno la protezione prevista dalla legge.
Inoltre, non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino, se non ad una distanza minima di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra. Per la misurazione, non possono essere conteggiate le sporgenze esterne dell’edificio che abbiano una funzione esclusivamente ornamentale (classico esempio, una fioriera).
La porta finestra
Problemi nel corso degli anni sono sorti riguardo a delle aperture ibride, aventi le caratteristiche astratte sia delle luci, che delle vedute, come la porta finestra.
Solitamente, la porta finestra consiste in una porta a struttura metallica, con vetrata trasparente. Spesso questa struttura viene considerata come una porta, piuttosto che una finestra, con la funzione esclusiva di accedere ad una stanza, o all’esterno, ma senza la possibilità di affacciarsi per chi la utilizza.
Tuttavia, dubbi sono sorti per via della composizione della porta, provvista del vetro, piuttosto che del comune materiale legnoso o metallico: questa sua caratteristica permette all’ambiente di ricevere la luce e, astrattamente, di affacciarsi all’esterno.
Secondo l’ultima pronuncia della Cassazione [4], l’esistenza del materiale vetroso non altera la funzione effettiva della porta, che rimane quella di assicurare l’accesso ad una stanza, o all’esterno. Nonostante ciò, affinché la porta finestra possa essere considerata anche una veduta, sarebbe necessaria oltre ad una veduta frontale (permessa dal materiale vetroso), anche un possibile affaccio, ossia la possibilità di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente.
Le porte, invece, sono destinate all’accesso ai locali e all’uscita da essi e non rientrano, quindi, nella categoria delle aperture che, come hai potuto notare, hanno la funzione di consentire il passaggio della luce e dell’aria o di affacciarsi sul fondo vicino.
Per questo motivo, le porte finestre non possono essere considerate delle vedute con la conseguenza che il proprietario non sarà soggetto ai limiti di distanza imposti dalla legge [3] e dai regolamenti edilizi, per le vedute, perché mancherà dell’elemento fondamentale: la possibilità di veduta obliqua sul fondo del vicino.
Note
[1] Art.900 cod. civ.
[2] Art.901 cod. civ.
[3] Art.905 cod. civ.
[4] Cass. civ., ord. n. 14091/19 del 23.05.2019
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