Occupazione porzione terreno: come tutelarsi?

Nel 1994 ho ereditato da mia zia un pezzo di terreno confinante con altra persona che ha terreno recintato. Facendo una misura del mio terreno confinate con questo recintato è stato verificato (da catasto) che la recinzione occupa una porzione maggiore. Posso rivalermi sul proprietario del terreno recintato per riavere i metri che mi sono stati sottratti?

Il catasto, ai sensi dell’art. 950 c. c., ha valore meramente indiziario e non costituisce una prova definitiva in ordine alla reale estensione e ai confini dei fondi.

La giurisprudenza è costante nell’affermare che le risultanze catastali servono “solo come strumento sussidiario ai fini identificativi” e che l’autorità dell’intestazione catastale non è idonea di per sé a dimostrare l’effettiva proprietà, la quale va accertata in base a titoli di provenienza e situazione reale dei luoghi.

Il primo passo necessario è accertare la reale collocazione del confine tra le proprietà.

In base all’art. 950 c.c. “quando due fondi confinanti appartengono a diversi proprietari e sorge contestazione sul confine fra essi, ciascuno dei proprietari può chiedere che il confine sia stabilito giudizialmente. A tale scopo il giudice si attiene al titolo e, in mancanza, alla situazione di fatto”.

Ne consegue che:

• il titolo di proprietà (ad es. compravendita, successione, divisione) rappresenta la fonte primaria;

• in assenza di certezza nei titoli, si ricorre agli elementi materiali presenti sui luoghi (recinzioni, opere, coltivazioni, ecc. );

• nel caso in cui la recinzione sconfinasse rispetto a quanto risulta da titoli e dal catasto, sarà necessario avvalersi dell’operato di un tecnico (geometra) incaricato di eseguire una perizia, ponendo a confronto titoli, mappe catastali e rilievo dei luoghi.

Nel caso in cui emerga, da indagine tecnica supportata dai titoli, che vi sia stato uno sconfinamento e che la recinzione insista su terreno che, invece, dovrebbe appartenere all’istante, si rendono esperibili le seguenti azioni:

• azione di rivendicazione (  948 c. c. ): è l’azione concessa al proprietario, che si ritiene spossessato (del tutto o in parte) del fondo, per ottenere la restituzione della porzione indebitamente posseduta dal vicino. Trattandosi di azione petitoria, l’onere probatorio a carico dell’attore è particolarmente oneroso: occorre dimostrare la propria proprietà e la relativa estensione;

• azione di regolamento di confini (art. 950c.): qualora la contestazione sia unicamente in ordine alla esatta delimitazione del confine, è sufficiente la titolarità del fondo (non la prova piena della proprietà della striscia di terreno contesa), essendo il giudizio diretto a stabilire la corretta linea divisoria tra i due fondi.

  
  

  Nel corso del giudizio il giudice, se vi è incertezza nei titoli, potrà avvalersi della situazione di fatto.

  
  

È opportuno, quale primo passo, rivolgersi formalmente al vicino (attualmente Invernizzi Marco, stante la successione degli atti traslativi) al fine di rappresentare la situazione e richiedere una verifica tecnica congiunta, eventualmente a mezzo di un professionista di fiducia.

Qualora il vicino non intenda collaborare o non si giunga ad una ridefinizione consensuale del confine, sarà necessario instaurare un procedimento civile, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione in materia di diritti reali ( art. 5 D. Lgs. 28/2010).

Qualora il vicino (o i suoi danti causa) abbiano posseduto, in modo continuativo, ininterrotto, pubblico e pacifico, la striscia di terreno ormai sottratta per oltre venti anni, potrebbe darsi il caso di acquisto a titolo originario per usucapione ( art. 1158 c. c. ).

Tuttavia, dal quesito emerge che la vendita risale al 1995 e la situazione di fatto pare nota solo da tempo recente: sarà necessario verificare, anche tramite indagini storiche e testimoniali, la data effettiva dello spostamento della recinzione e il possesso esercitato con “animus domini”.

La mera presenza di una recinzione non equivale automaticamente a possesso, soprattutto se la situazione di confine non era chiara o contestata.

Si consiglia, nel caso di specie, di incaricare un tecnico abilitato (geometra) affinché rediga una perizia che accerti la reale posizione dei confini in ragione dei titoli e della mappa catastale.

Acquisire, mediante visura notarile, i titoli di provenienza sia del proprio fondo sia di quello confinante, per valutare la presenza di descrizioni o richiamo a planimetrie che rendano agevole la ricostruzione dei confini.

Esaminare altresì se sussistano elementi idonei a far presumere un acquisto per usucapione da parte del vicino.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it.