Com'è possibile proteggere l’immobile appena acquistato dalle grinfie di altre persone titolari del medesimo diritto sul bene?
Comprare una casa, si sa, è un’operazione molto complessa, soprattutto a livello economico. Sono pochissimi i fortunati a potersi permettere l’acquisto senza ricorrere a mutui bancari, spesso carichi di interessi da far fruttare a favore dell’istituto di credito. Ma cosa succederebbe se, dopo aver sostenuto tutte queste spese, ti accorgessi che la casa appena acquistata sia stata venduta ad altre persone? Diciamo che non la prenderesti benissimo. Purtroppo, per quanto possa sembrare un’ipotesi di scuola, non di rado accade che qualche venditore truffaldino decida di promettere l’immobile a più persone. Ma quali sono gli strumenti, posti a tutela dell’acquirente in buona fede, per salvaguardare il proprio acquisto? Dopo aver analizzato l’istituto della trascrizione e la sua importanza nei contratti di compravendita immobiliare, vedremo in che modo il legislatore ti permette di difenderti da questi raggiri, attraverso l’opponibilità del contratto al terzo acquirente o, in mancanza, attraverso un’azione di risarcimento danni nei confronti del venditore truffaldino.
In cosa consiste l’opponibilità del contratto?
L’istituto dell’opponibilità di un contratto di compravendita è molto importante, poiché permette all’acquirente di avere delle certezze sull’acquisto di un bene specifico, proteggendolo dalle rivendicazioni di altre persone.
L’esempio classico è quello dell’acquisto di un bene immobile. Accade, non raramente, che il venditore sottoscriva con te, potenziale acquirente, un contratto di vendita del bene e, successivamente, prometta lo stesso bene ad altri potenziali compratori, provocando un’incertezza in relazione al soggetto titolare del diritto di proprietà.
In questo caso, occorrerà risolvere il contrasto provocato dal venditore truffaldino in capo ai molteplici acquirenti. La soluzione risiede nell’istituto della trascrizione del contratto di compravendita nei competenti registri immobiliari; infatti, chi trascrive per primo è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio contratto.
Questa tutela non vale solo per le vendite effettive, ma anche per levendite di cosa futura: in questo caso, gli effetti si produrranno dapprima sul terreno e, in virtù del principio di espansione della proprietà, si estenderà sulla costruzione nel momento in cui il bene medesimo sarà venuto ad esistenza [1].
La trascrizione
Come anticipato, quando si parla di trascrizione si fa riferimento alla pubblicità che un determinato atto necessita per essere posto a conoscenza di chi è interessato al bene trascritto.
Possiamo considerare questo istituto come un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a risolvere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa.
In questo modo, i terzi interessati ad acquistare un determinato bene possono preventivamente conoscere la storia dell’immobile e, quindi, verificare se sullo stesso esistono ipoteche a favore di qualcuno, o più semplicemente se il venditore è l’effettivo proprietario di quella casa.
Al contempo, anche il nuovo proprietario dell’immobile beneficerà di quella trascrizione, poiché avrà la possibilità di salvaguardare la proprietà da possibili truffe del promittente venditore. In questo caso, il notaio incaricato del rogito provvederà alla redazione della nota di trascrizione e, insieme al contratto, consegnerà la documentazione agli uffici della Conservatoria, al fine di permettere al conservatore di controllare la corrispondenza dei dati e, quindi, procedere con la trascrizione. Da quel momento in poi, la nuova visura conterrà l’aggiornamento di proprietà, così come richiesto dall’annotazione in conservatoria.
Trascrizione: perché è importante?
Avrai capito che il fine della trascrizione è quello di eliminare contrasti dovuti alla plurima vendita dello stesso bene a più persone. In questo caso, chi trascriverà prima farà salvo il proprio diritto a mantenere la proprietà dell’immobile e gli atti non trascritti, o trascritti successivamente, non avranno alcun effetto sul primo, anche se il contratto non trascritto dovesse contenere una data anteriore a quello trascritto [2]. Ciò significa, pure, che fino a quando il contratto non sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari, non potrai opporti ad un contratto presentato da un terzo avente data anteriore.
In questo caso, occorrerà fare riferimento al contenuto della nota di trascrizione, unico elemento che ti permette di conoscere l’atto da trascrivere [3]. Quella nota, infatti, consentirà all’interessato di individuare, senza margini di equivoci e di incertezza, gli estremi essenziali del contratto, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l’essenza, la natura e i dati caratterizzanti del diritto di proprietà.
Quali sono gli atti soggetti a trascrizione?
Il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della trascrizione per tutti gli atti aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale esistente su un bene immobile.
Inoltre, tra gli altri, è previsto un obbligo di trascrizione:
per i contratti di usufrutto;
per i contratti che costituiscono la comunione di beni immobili;
per i contratti che costituiscono o modificano servitù;
per i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
peri contratti di società e di associazione, quando la durata delle stesse eccede i nove anni o è indeterminata;
per gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione;
per le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti immobili.
Quali sono i rimedi per l’acquirente che ha trascritto successivamente?
L’acquirente arrivato secondo alla corsa delle trascrizioni dovrà dire addio ai sogni di abitazione della casa appena acquistata, ma potrà rivalersi nei confronti del venditore che, con furbizia, lo ha tratto in inganno.
L’acquirente danneggiato avrà, infatti, diritto non solo alla restituzionedelle somme versate a titolo di acconto, ma anche al risarcimento del danno patito dall’aver perso la possibilità di abitare in quella casa, magari rinunciando ad altri affari immobiliari.
Inoltre, se il secondo acquirente era d’accordo con il venditore nel danneggiare il primo acquirente, quest’ultimo avrà la possibilità di chiedere la revocazione del contratto di compravendita riguardante i primi due soggetti, attraverso la dimostrazione dell’accordo preordinato tra il venditore e l’altro acquirente, finalizzato a pregiudicare i diritti di chi, in buona fede, è stato danneggiato.
Note
[1] Cass. civ., n.16921/2009 del 21.07.2009
[2] Art. 2644 cod. civ.
[3] Cass. civ, n.8000/18 del 30.03.2018
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