Particelle catastali indivise: quali azioni intraprendere?

Con atto Notarile del 1978 ho acquistato una particella indivisa da un’altra particella. Il proprietario di detta particella è deceduto e risultano sul testamento 7 eredi. Io ho costruito un Capannone con licenza edilizia rilasciata dal Comune. La particella ancora oggi risulta seminativo, come fare a scindere le 2 particelle e io potere fare un atto di vendita dell’immobile?

È necessario distinguere due aspetti fondamentali: la divisione delle particelle catastali e la possibilità di vendita dell’immobile.

Per quanto riguarda la divisione delle particelle, si dovrebbe innanzitutto procedere con una verifica catastale per accertare la conformità dei dati presenti negli atti notarili e nei registri catastali.

Successivamente, sarà necessario presentare una richiesta di aggiornamento catastale presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Tale aggiornamento richiede la predisposizione di un frazionamento redatto da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto), che dovrà essere approvato dall’ufficio competente.

La particella 35, attualmente descritta come seminativo, dovrà essere aggiornata per riflettere la presenza del capannone costruito con regolare licenza edilizia.

Riguardo alla vendita dell’immobile, poiché la particella 35 è attualmente indivisa dalla particella 36 con sette eredi, è fondamentale ottenere il consenso di tutti gli eredi per procedere alla divisione e all’eventuale vendita.

In caso di disaccordo tra gli eredi, sarà necessario ricorrere ad un’azione giudiziale di divisione, presentando una richiesta al Tribunale competente.

Solo una volta ottenuta la divisione delle particelle, si potrà procedere alla vendita dell’immobile situato sulla particella 35.

Certo è che sarebbe auspicabile ottenere il consenso stragiudiziale di tutti gli eredi, in quanto la procedura di divisione giudiziale potrebbe risultare abbastanza lunga e farraginosa.

Una volta presentata la domanda, il Tribunale nominerà un perito tecnico, solitamente un geometra o un architetto, incaricato di redigere una perizia tecnica delle proprietà e delle particelle da dividere.

Dopo il Giudice fisserà un’udienza per discutere la perizia e ascoltare le argomentazioni delle parti.

Dopo aver valutato tutte le argomentazioni e le prove presentate, il Tribunale emetterà una sentenza di divisione.

Questa sentenza stabilirà come le proprietà dovranno essere divise tra gli eredi, tenendo conto delle quote di ciascuno e delle valutazioni tecniche.

È ovvio che questo comporterà un dispendio temporale ed economico non indifferente, sicuramente non paragonabile ad una divisione consensuale, che potrebbe avvenire solo con l’opera di notaio e tecnico di fiducia.

Tuttavia, se non ci dovessero essere gli estremi, allora sarebbe obbligato al passaggio giudiziale.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it