Quando gli interventi edilizi modificano le tabelle millesimali?

L’appartamento di mia proprietà ha da sempre in dote il sottotetto condominiale con uso esclusivo all’appartamento. Con pratica di condono nel 1986 si sono regolarizzate le migliorie eseguite e conosciute dai condomini. Il notaio mi ha invitato a convocare i condomini per trasformare l’uso esclusivo in proprietà. È corretto rivedere le tabelle millesimali?

L’utilizzo esclusivo di una parte comune, sancito dal regolamento contrattuale (trascritto e accettato negli atti di acquisto), attribuisce al singolo condomino un diritto reale di uso esclusivo, ma la nuda proprietà resta indivisibile e condominiale.

la trasformazione dell’uso esclusivo in piena proprietà esclusiva costituisce un atto traslativo e, quindi, modificativo degli assetti proprietari in condominio, con effetti anche sulle quote millesimali, se incide sul valore o sulla consistenza delle proprietà individuali.

La semplice regolarizzazione amministrativa o edilizia di una situazione preesistente e consolidata, specie se già conosciuta e non contestata, non implica automaticamente la necessità di rettifica millesimale.

Tuttavia, qualora lo stato dei luoghi o la natura del diritto subisca una modifica (ad esempio, il sottotetto accede dalla mera ‘detenzione esclusiva’ alla piena proprietà individuale, incrementando il volume e il valore del cespite privato), può rendersi opportuna una ridefinizione della quota millesimale.L’approvazione o modifica delle tabelle millesimali, ex art. 69,1º comma, disp. att. c. c. , richiede la maggioranza qualificata di cui all’ art. 1136, 2º comma, c. c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

In caso di revisione imposta da un errore o da notevole variazione oggettiva, ogni interessato può ricorrere all’autorità giudiziaria per la modifica delle tabelle, ma la delibera assembleare spontanea può comunque intervenire con i quorum anzidetti.

Nel Suo caso, se le migliorie e la destinazione in uso esclusivo del sottotetto esistevano già all’epoca della redazione delle tabelle originarie, e se non è dimostrato un mutamento oggettivo delle superfici/posti, né una diversa consistenza o destinazione (ad esempio, da non abitabile ad abitabile, da parte comune a proprietà esclusiva con aumento di volumetria o valore), la semplice ipotesi di trasferire l’uso esclusivo in piena proprietà non determina, di per sé, una necessità giuridica di rettificare i millesimi. In altri termini, le tabelle dovrebbero già riflettere tale situazione. Manca pertanto il presupposto della “notevole variazione”.

Se, invece, il trasferimento del sottotetto in proprietà esclusiva comportasse un aumento autonomo e significativo della superficie o un incremento del valore della singola unità immobiliare, unito alla sottrazione della quota di proprietà degli altri condomini sulla stessa porzione, vi sarebbe allora la necessità di riequilibrio mediante revisione delle tabelle, da deliberarsi con la maggioranza di cui al 2º comma dell’art. 1136 c. c. In ogni caso, la revisione sarebbe necessaria solo laddove il mutamento incidesse effettivamente sul valore proporzionale delle unità.

Alla luce di quanto sopra, la revisione delle tabelle millesimali:

• non risulta legalmente necessaria se il sottotetto, ancorché condominiale, era ed è da sempre in uso esclusivo e tale situazione era già considerata nella ripartizione millesimale originaria, e non si sia verificata alcuna modificazione oggettiva o valorizzazione dell’unità immobiliare coinvolta;

• può rendersi necessaria solo in caso di accertamento di una variazione sostanziale dei valori, delle superfici o dei titoli di proprietà (passaggio a piena proprietà esclusiva con incremento di valore), ed in tal caso la maggioranza deliberativa richiesta è quella degli intervenuti più la metà del valore dell’edificio (  69 disp. att. c. c. e art. 1136, 2º comma, c. c. ).

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it.