Come ottenere i canoni non versati dal conduttore durante il possesso dell’immobile locato?
Avere più immobili di proprietà è un gran privilegio, anche se spesso circoscritto dal fardello delle tasse da pagare; hai, infatti, la possibilità di garantire un’entrata mensile stabile, sotto forma di canoni di affitto. Tuttavia, se nella teoria sembra scontato che il tuo affittuario debba pagare le somme concordate in contratto, nella pratica può capitare che, vuoi per difficoltà economiche sopravvenute, vuoi per mancanza di serietà nell’inquilino, tu non riesca a riscuotere i canoni pattuiti. Se alla prima scadenza puoi chiudere un occhio, a lungo andare i continui mancati pagamenti ti obbligano ad intervenire, al fine di salvaguardare le tue tasche. Ecco che, per tali motivi, sei costretto a ricorrere alle vie legali, affidandoti ad un avvocato. Ma in che modo è possibile recuperare i soldi dell’affitto? Quali sono le azioni legali riconosciute dalla legge a tutela del proprietario? In questo articolo, analizzeremo gli strumenti a tua disposizione e il percorso legale necessario per provare a soddisfare il tuo diritto di credito.
Caratteristiche del contratto d’affitto
Con tale termine, si indica l’accordo contrattuale in cui il proprietario di un bene immobile concede in godimento il proprio bene ad un terzo in cambio del pagamento di un canone mensile, annuo o, comunque, periodico.
Sebbene nel linguaggio comune, si utilizzi il termine affitto anche per indicare i contratti di locazione dei beni ad uso abitativo, i due termini si differenziano profondamente, in quanto il contratto d’affitto è caratterizzato dal godimento non di un bene immobile ad uso abitativo, o a uso commerciale, ma di un bene immobile produttivo, quale un terreno.
Come anticipato, elemento necessario per il perdurare del contratto d’affitto è il pagamento di un corrispettivo periodico, giustificato dal godimento del bene.
Laddove manca la previsione di un corrispettivo economico, viene meno il contratto d’affitto, che si trasforma in contratto di comodato, caratterizzato dalla gratuità del godimento del bene trasmesso.
Come può cessare il contratto d’affitto?
La prima causa di cessazione del contratto d’affitto è la scadenza naturale del termine fissato tra le parti, su vincolo stabilito dalla legge:
per le locazioni ad uso abitativo una durata minima di quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro;
per le locazioni ad uso commerciale, la durata minima prevista aumenta a sei anni, che si prorogano automaticamente per altri sei allo scadere;
per gli affitti di un fondo rustico, la durata minima prevista arriva addirittura ad un minimo di quindici anni.
Inoltre, oltre alla scadenza naturale, il contratto d’affitto può terminare a seguito di accordo tra le parti, per decesso, o fallimento del proprietario o dell’affittuario, o quando perisce la cosa affittata.
Tuttavia, i casi più frequenti di interruzione del rapporto contrattuale riguardano gli inadempimenticontrattuali dell’affittuario, quale il mancato pagamento del canone convenuto.
Ricorda che, anche se fino al momento del rilascio, l’inquilino ha onorato i patti promessi, pagando l’importo mensile dei singoli canoni di locazione, non potrà esimersi dal continuare a pagare i relativi canoni, a titolo di indennità di occupazione dell’immobile, almeno fino a quando non rilascerà materialmente l’immobile affittato.
Cosa fare per recuperare i soldi dell’affitto? Tentativo stragiudiziale
Una volta comunicata la volontà di non proseguire il contratto di affitto per grave inadempimento dell’affittuario, dovrai capire se, e come, recupererai i soldi dell’affitto impagato.
La prima cosa da fare è inviare una lettera personalmente, con la quale intimare all’ex inquilino il pagamento delle somme maturate e non pagate e, se ancora non lo ha fatto, il rilascio dell’immobile, entro un determinato termine; nel contenuto della missiva, sarà fondamentale avvertire il tuo debitore che, se non provvederà nei termini assegnati, sarai costretto a rivolgerti al tuo avvocato.
Se il tuo avvertimento dovesse risultare infruttuoso, allora dovrai recarti presso lo studio del tuo legale di fiducia. Anche lui, però, sarà chiamato all’invio di una lettera di avvertimento, con la quale avvertire il destinatario che, stavolta, un mancato riscontro porterà inevitabilmente ad un’azione legale vera e propria, con aggravio di costi per l’ex affittuario.
Cosa fare per recuperare i soldi dell’affitto? Azione legale
Se neanche il tentativo del legale ha intimorito il destinatario della diffida, allora sarai costretto all’azione legale che si sostanzierà in un ricorso per decreto ingiuntivo.
Con questa particolare procedura, il tuo legale redigerà un ricorso dove rappresenterà:
la preesistenza di un contratto di affitto (allegando il documento);
l’accordo sull’importo dei canoni da pagare, presente all’interno del contratto;
i canoni dovuti e non pagati.
Una volta depositato il ricorso, dovrai attendere il provvedimento del giudice che valuterà la documentazione e verificherà la bontà dell’azione. In questa fase, il destinatario non sarà al corrente dell’azione intrapresa, in quanto il procedimento si svolge in assenza di contraddittorio.
Solo una volta emanato il decreto ingiuntivo, sarai costretto a notificarlo all’oramai debitore che, nei successivi quaranta giorni, potrà presentare opposizione contestando il decreto e le tue ragioni creditorie.
Tuttavia, essendo il tuo credito provato dal contratto di affitto, controfirmato dal debitore, con ogni probabilità, il giudice ti permetterà di agire esecutivamente, senza dover attendere i quaranta giorni.
Cosa fare per recuperare i soldi dell’affitto?
Se, ricevuto il decreto ingiuntivo, l’ex affittuario dovesse continuare a non pagare, allora dovrai passare alle azioni pesanti, pensando all’esecuzione forzata sui beni del debitore.
Prima, però, di buttare denaro in tentativi di fortuna, il tuo avvocato, con una spesa legale relativamente bassa, potrà essere autorizzato dal presidente del tribunale di competenza ad accedere alle banche dati nazionali, in possesso delle informazioni economiche relative al tuo debitore, quali buoni fruttiferi, conti correnti, dipendenze lavorative, pensioni, e altre informazioni utili.
Da quel riscontro, potrai valutare il da farsi e, quindi, pensare all’esecuzione di un pignoramento presso terzi, nei confronti del datore di lavoro (stipendio), dell’Inps (pensione), della banca (giacenze in conti correnti, o buoni fruttiferi).
Se questi rimedi dovessero risultare infruttuosi, potrai verificare, tramite una visura catastale, se il tuo debitore è titolare di case, o altri beni immobili e, quindi, agire con un pignoramento immobiliare.
Inoltre, potrai valutare la possibilità di agire con un pignoramento mobiliare, presso la casa del debitore, così verificando l’esistenza presso l’abitazione di somme di denaro, o di altri oggetti, aventi valore commerciale, da mettere all’asta.
Ricorda, però, che prima di avviare un qualsiasi pignoramento, dovrai preventivamente notificare un’intimazione di pagamento, denominata precetto, con la quale avvertire il debitore che, in mancanza di pagamento delle somme vantate entro dieci giorni dalla ricezione della comunicazione, procederai con il pignoramento dei beni di sua proprietà.
Solo dopo il decorso dei dieci giorni, potrai essere autorizzato ad agire con i rimedi appena citati; diversamente, un’azione preventiva potrebbe essere sospesa dal giudice, d’ufficio, o su opposizione del debitore.
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