L’amministratore presenta il rendiconto annuale del condominio, evidenziando come debitore verso il condominio per oneri derivanti da utilizzo ascensore e luce scale il conduttore e non il proprietario dell’immobile. L’assemblea approva. È un vizio che determina annullabilità della delibera?
Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l’amministratore, che è del tutto estraneo ai rapporti fra locatore e conduttore.Ciò significa che l’amministratore ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione.
Non spetta, dunque, all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino e inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene stesso.
Pertanto, non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine dell’amministratore di condominio che si rivolge in via prioritaria ai conduttori (e non ai condomini locatori) per il pagamento degli oneri condominiali.
La stessa Cassazione ha precisato come anche se la legge n. 392/1978 disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, questa non innova la normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l’amministratore ha diritto di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.
In conclusione, ad avviso dello scrivente, il “debitore” nel rendiconto, e salvo accordo con il conduttore, deve essere individuato nella persona del proprietario.
Poi sarà il proprietario a rivalersi nei confronti del conduttore per le spese che gli competono.
Infatti, l’articolo 9 della legge 392 del 1978 stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Nel Vs. caso, le luci delle scale e la manutenzione ordinaria dell’ascensore dovranno essere pagate dal conduttore come “rimborso” al proprietario che ha sostenuto le spese nei confronti dell’amministrazione di condominio.
Con riguardo alla legittimazione ad impugnare la delibera, nutro dei grossi dubbi.
Infatti, il conduttore – come abbiamo visto – non è destinatario delle decisioni assembleari, che riguardano il proprietario, salvo eccezioni.
Per tali ragioni, il diritto di impugnazione spetterebbe al proprietario, mentre al conduttore resta il diritto di contestare eventuali pretese nel sottostante rapporto locatizio.
Tirando le conclusioni, per quanto sia errata l’indicazione dell’amministratore, alla luce del fatto che la legittimazione attiva difetterebbe e che, comunque, quelle spese dovrebbero essere pagate dal conduttore, in virtù dell’art.9 della legge 392/78, il mio consiglio è di non impugnare la delibera.
Magari, invierei una lettera formale all’amministratore rappresentando che i prossimi rendiconti dovranno individuare come soggetto passivo delle ripartizioni condominiali esclusivamente il proprietario per le ragioni sopra esposte.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla
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