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  • Immagine del redattoreSalvatore Cirilla

Successione condomini: chi paga?

Delibera condominiale per lavori di ristrutturazione. Non si trovano imprese edili disponibili. Successivamente vendo l’immobile. Viene rinnovata delibera assembleare con nuovo proprietario.  L’amministratore sostiene che sono a  mio carico le spese di questi lavori. E’ corretto?


Partiamo dalla regola.


In caso vendita di un immobile facente parte di un condominio, se la delibera assembleare – volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione – è antecedente alla stipula dell’atto traslativo, e sempre che non sia diversamente convenuto tra le parti, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. (Tribunale Salerno, sez. I, 11/08/2022, n. 2811).


Nel Suo caso, si dovrebbe sostenere che l’ultima delibera di esecuzione dei lavori abbia effetto novativo e liberi da qualsiasi responsabilità la Sua persona.


Dai verbali di assemblea trascorsi s’evince che è vero che in data 19 dicembre 2022 è stato deliberato un progetto per lavori con fruizione del bonus 110%; ma è anche vero che quel progetto deliberato non si è mai compiuto, né ha mai avuto un principio di esecuzione, a causa del fatto che l’impresa individuata si è tirata indietro e non si è trovata altra sostituta.


La delibera del 17 luglio 2023, in cui si è assunto l’impegno di avviare i lavori con altra ditta e altro progetto, diverso anche per l’aspetto economico, dovrebbe produrre efficacia nei confronti del nuovo condomino, e non più del vecchio, che resta obbligato solo per le obbligazioni assunte durante la propria vita condominiale.


Questo è quello che si dovrà sostenere in caso di contestazione da parte dell’amministratore di condominio, o del nuovo proprietario.


Tuttavia, oggi Le consiglio di non fare nulla, onde evitare che qualcuno, oggi totalmente disinteressato alla vicenda, possa d’un tratto interessarsi e complicare la Sua situazione.


Se dovesse ricevere in futuro delle richieste, allora si predisporrà apposita difesa per rappresentare la Sua estraneità ai fatti.


Da ultimo, mi preme precisare che il Notaio avrebbe dovuto inserire tali lavori nel rogito; in questo modo avrebbe cristallizzato la conoscenza degli stessi da parte del nuovo proprietario che, oggi, potrebbe dire di non avere avuto conoscenza legale degli stessi.


In tal caso, si potrebbe valutare l’esistenza di una responsabilità professionale dello stesso.


Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

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