Condomini non aderenti a lavori straordinari: quali responsabilità e obblighi?

Se un condominio che deve effettuare opere straordinarie di una certa entità delibera di richiedere un mutuo ipotecario: 1) un singolo condomino può optare di non aderire al mutuo rispettando naturalmente tutte le scadenze dei pagamenti? 2) In questo caso i condomini che non hanno aderito al mutuo e non hanno iscritto alcuna ipoteca sulle proprietà sono comunque obbligati solidarmente? 3) Esiste una clausola protettiva da inserire in delibera?

Il mutuo ipotecario è un contratto di finanziamento stipulato tra il condominio (nella persona dell’amministratore, in forza di valida delibera assembleare) e un istituto di credito, garantito, generalmente, dall’iscrizione di ipoteca sui singoli immobili di proprietà dei condomini aderenti. Si precisa che, anche qualora la delibera di approvazione del mutuo sia regolarmente adottata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. , il singolo condomino può optare di non partecipare al contratto di mutuo, limitandosi ad adempiere direttamente agli obblighi di pagamento delle spese deliberate nei termini previsti dall’assemblea.

Tale facoltà è ormai riconosciuta sia dalla prassi bancaria sia da una parte della giurisprudenza (cfr. Trib. Milano, 20 marzo 2014; Cass. civ. sez. II, 1 agosto 2017, n. 19186), la quale afferma che il dissenziente non può essere obbligato a sottoscrivere il mutuo, purché si impegni a corrispondere le rate di sua spettanza nei tempi e nei modi fissati, senza gravare il condominio di maggiori oneri finanziari.

Gli obblighi derivanti dal contratto di mutuo si configurano esclusivamente in capo ai condomini che hanno effettivamente aderito all’operazione e, quindi, risultano intestatari — pro quota — sia del mutuo sia dell’ipoteca eventualmente iscritta a garanzia.

I condomini non aderenti rimangono estranei al rapporto contrattuale con la banca; pertanto, essi non sono, in linea generale, obbligati in via solidale nei confronti dell’istituto di credito per la quota di mutuo assunta dagli altri condomini.

L’unico obbligo cui sono tenuti è quello di adempiere alle obbligazioni pecuniarie nei confronti del condominio (ossia pagare la propria quota di spesa), secondo quanto disposto dall’art. 63 disp. att. c.c..

La banca, in caso di inadempimento da parte dei condomini aderenti, potrà agire esclusivamente nei loro confronti, nei limiti delle garanzie ipotecarie prestate.

Resta salva, comunque, la responsabilità del condomino nei confronti del condominio per il pagamento delle somme dovute per la realizzazione delle opere straordinarie.

Al fine di escludere ogni possibile ambiguità e responsabilità in capo ai non aderenti, è opportuno inserire espressamente nella delibera assembleare — e, conseguentemente, nel contratto di mutuo — una clausola che precisi in via chiara che “i condomini che non aderiscono al mutuo e che non concedono l’iscrizione di ipoteca sui propri immobili non rispondono, né direttamente né in via solidale, delle obbligazioni assunte dagli altri condomini nei confronti dell’istituto di credito, restando obbligati esclusivamente nei confronti del condominio al pagamento delle proprie quote di spesa nel rispetto delle scadenze deliberate”.

Tale clausola ha la funzione di tutelare i non aderenti sia internamente (nei rapporti tra condomini e condominio) sia, nella misura possibile, esternamente nei rapporti con l’istituto mutuante.

Si raccomanda, inoltre, che la predetta clausola venga recepita anche dall’istituto di credito nel contratto di mutuo, a ulteriore tutela dei condomini non aderenti.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it