Condominio e diritto di veduta: come tutelarsi?

Sotto il mio appartamento, si trova un altro appartamento, che dispone di ampia terrazza, sulla quale è stato costruito un pergolato. L’installazione  lede il mio diritto di veduta, in appiombo e orizzontale. La struttura, peraltro, non è stata autorizzata né dichiarata alle autorità in alcun modo e comunque mi provoca timore per eventuali accessi di ladri. Cosa posso fare?

Alla luce del quesito da Lei formulato, è opportuno analizzare la tematica sotto due principali aspetti: il diritto di veduta e la conformità della struttura al regolamento condominiale.

Il diritto di veduta è regolato dagli articoli 900 e seguenti del codice civile e garantisce al proprietario di un immobile la possibilità di osservare il panorama o lo spazio sottostante senza ostacoli che possano restringerne l’esercizio.

In particolare, il diritto di veduta in appiombo è disciplinato dall’articolo 907 del codice civile, che permette al proprietario di un immobile di affacciarsi da finestre, balconi o terrazzi e vedere direttamente verso il basso, senza ostacoli che limitino la visuale, fino alla base dell’edificio: “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino,  il  proprietario  di  questo  non  può  fabbricare  a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905.  Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui  la  veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono  le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi  almeno  a  tre metri sotto la loro soglia”.

Questo diritto si estende anche ai terrazzi privati, impedendo al proprietario del piano inferiore di costruire manufatti che ostruiscano la vista dall’alto.

La struttura descritta, essendo posizionata entro un metro dalla finestra del Suo appartamento, potrebbe quindi interferire con tale diritto, sia in termini di veduta in appiombo che di veduta orizzontale.

La giurisprudenza italiana ha più volte stabilito che, in presenza di una lesione del diritto di veduta, il proprietario può richiedere la modifica o la rimozione della struttura che genera tale lesione, previo accertamento tecnico e giuridico.

In tal senso, è fortemente consigliato procedere dapprima con una perizia tecnica di un consulente di fiducia che, previa verifica delle norme locali di edilizia e urbanistica, accerti l’effettiva lesione del diritto di veduta e, nel caso in cui questa sia confermata, procedere con una lettera stragiudiziale a firma di legale che contesti, allegando la perizia, quanto realizzato e intimi la rimozione, o lo spostamento, a seconda degli esiti della relazione peritale.

Per quanto riguarda la conformità della costruzione al regolamento condominiale, la situazione si prospetta più complessa.

Sebbene il pergolato sia stato autorizzato sotto il profilo del decoro architettonico, la violazione di specifiche norme contenute nel regolamento costituisce un elemento sufficiente per richiederne la modifica o la rimozione.

È importante verificare se il regolamento condominiale stabilisce indicazioni precise riguardo alla distanza minima per strutture poste in prossimità degli appartamenti o al loro impatto sulla sicurezza e sulla privacy dei condomini.

Infine, il timore relativo alla possibile agevolazione di furti a causa della struttura descritta è una questione rilevante.

La giurisprudenza italiana riconosce che la conformazione delle strutture condominiali non deve costituire un rischio per la sicurezza dei condomini.

La problematica potrebbe essere affrontata sia attraverso il coordinamento con l’amministratore condominiale per una revisione delle autorizzazioni rilasciate, sia mediante un’azione legale per ottenere la modifica della struttura, nel caso di scarsa collaborazione del proprietario di tale struttura.

Alla luce di quanto sopra esposto, Le suggerisco di procedere in questo modo:

• incaricare un geometra e/o ingegnere che possa fare sopralluogo e realizzare una perizia tecnica per verificare l’effettiva lesione del diritto di veduta;

• analizzare il regolamento condominiale per individuare le eventuali violazioni;

• avuto gli esiti del regolamento e del perito, se positivi, procedere con una diffida a firma di un legale al fine di interrompere l’ultimazione di tale struttura;

• in mancanza di dialogo, o in caso di contestazione, procedere con un’azione legale finalizzata ad ottenere un provvedimento giudiziale di rimozione.

  
  

In tal senso, per avere manforte, potrebbe essere utile coinvolgere l’amministratore condominiale, sempre se lo stesso non sia d’accordo con la controparte e, quindi, faccia il suo gioco; in quel caso, sarebbe un’inutile perdita di tempo.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it