Legittima canna fumaria autorizzata da amministratore di condominio?

4 anni fa ho chiesto all’amministratore l’autorizzazione a installare una canna fumaria che salga dalla mia stufa a pellet fino a sporgere al di sopra della copertura condominiale. L’amministratore mi ha dato l’autorizzazione, ma senza una delibera dell’assemblea. Adesso,4 anni dopo, c’é un nuovo amministratore. Quell’autorizzazione vale o è necessaria una delibera che ratifichi tutto?

L’amministratore condominiale, secondo quanto previsto dagli artt. 1120 e 1136 c.c., non possiede il potere di autorizzare interventi modificativi sulle parti comuni di propria iniziativa.

L’installazione di una canna fumaria che incida esternamente sulla copertura condominiale rientra, pacificamente, negli atti di straordinaria amministrazione per i quali è necessaria un’apposita deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c..

Di conseguenza, la semplice autorizzazione del precedente amministratore non costituisce titolo idoneo a legittimare la modifica realizzata.

La mera tolleranza protratta per un periodo di quattro anni non produce, di per sé, alcun effetto sanante sull’originaria carenza di titolo autorizzativo: né in termini di formazione di usucapione, né di rinunzia implicita da parte del condominio.

Tuttavia, tale protratto lasso temporale può essere valorizzato sotto il profilo dell’affidamento legittimo e della buona fede del condomino, nonché ai fini del contenimento di eventuali pretese risarcitorie collegabili all’illecito commesso.

La giurisprudenza, tuttavia, è costante nel riconoscere che la permanenza in essere di un’opera non regolarizzata non preclude al condominio di agire per il ripristino delle parti comuni, anche dopo un significativo lasso di tempo, a meno che non siano maturati specifici termini prescrizionali per eventuali pretese (es. illeciti risarcitori).

L’assemblea, anche a distanza di anni, è quindi legittimata a deliberare – su iniziativa dell’amministratore o di uno o più condomini – la rimozione della canna fumaria in quanto installata in assenza di valida autorizzazione assembleare, purché ricorrano i presupposti di legge tra i quali, in particolare, il riscontro effettivo di pregiudizio all’integrità, all’uso o al decoro delle parti comuni, o la violazione delle norme ( artt. 1102, 1120, 1122-bis c. c. ).

È da escludere che l’assemblea possa disporre la rimozione “automaticamente” solo a causa delle modalità formali della precedente autorizzazione, ove la canna fumaria non arrechi alcun concreto danno o pregiudizio alla compagine condominiale.

Il principio di proporzionalità e di contemperamento tra l’uso personale e la tutela delle parti comuni ( art. 1102 c. c. ) impone infatti un’analisi caso per caso.

Sussiste consolidato orientamento giurisprudenziale che legittima l’installazione di impianti individuali necessari al miglior godimento della proprietà esclusiva, sempre che non si rechi pregiudizio alle cose comuni o al decoro architettonico.

Alla luce di tutto quanto sopra esposto, ritengo che:

• la precedente autorizzazione dell’amministratore, in assenza di delibera, non sia, formalmente, idonea a legittimare l’installazione dell’opera;

• l’assemblea può deliberare la rimozione solo ove sia dimostrato un concreto pregiudizio o una violazione delle norme che regolano l’utilizzo delle parti comuni, e comunque non in via automatica;

• il decorso del tempo e l’assenza di contestazioni potrebbero avere rilievo sotto il profilo dell’affidamento, senza però determinare una sanatoria automatica della situazione;

• laddove l’assemblea deliberasse la rimozione, Lei potrà impugnare la delibera e ottenere tutela nelle sedi competenti, facendo valere l’assenza di pregiudizio e la necessità di bilanciare gli interessi coinvolti.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it