Spese manutenzione scala: quando sono dovute?

Proprietaria di appartamento in condominio a più scale, ho terrazzo grande di proprietà che fa da tetto alla scala a fianco. Sul mio terrazzo poggia la struttura dell’ascensore della scala A. Devo pagare 1/3 di ogni spesa in caso di infiltrazioni dal terrazzo, ma poco reale di spese di cui non conosco la motivazione.  Mi addebitano le spese relative alla scala A, seppur io non c’entro nulla se non che il mio terrazzo fa da tetto a loro. È corretto?

In merito al quesito da Lei posto, posso riferire quanto segue.

Innanzitutto, il principio generale in materia condominiale è che le spese debbano essere sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile.

Tuttavia, vi sono delle eccezioni e specificità nel suo caso che meritano di essere analizzate.

Per prima cosa, il suo terrazzo, fungendo da tetto per la scala A, deve essere considerato come “lastrico solare” ai sensi dell’art. 1126 del Codice Civile.

Tale norma prevede che le spese di riparazione e manutenzione del lastrico solare siano ripartite per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo (Lei, in questo caso), e per i restanti due terzi a carico dei condomini che ne traggono utilità, ossia quelli i cui appartamenti sono situati nella proiezione verticale del lastrico stesso.

Per quanto riguarda l’ascensore della scala A, la situazione appare più complessa.

Nonostante la struttura dell’ascensore poggi sul suo terrazzo, la giurisprudenza, in diverse occasioni, ha chiarito che la partecipazione alle spese di manutenzione dell’ascensore è dovuta solo da coloro che traggono utilità dall’uso del medesimo.

Nel suo caso, Lei non pare trarre alcuna utilità dall’ascensore della scala A, né ha libero accesso a tale scala.

In tali situazioni, la giurisprudenza ha parlato di uso potenziale.

In materia si registra infatti un orientamento prevalente, per il quale i concetti di uso e utilità possono acquisire rilevanza se considerati anche solo in una prospettiva di mera “potenzialità”, a prescindere dall’accertamento più mirato in concreto dell’uso effettivo e utilità reale per il singolo condomino.

Secondo l’orientamento in parola «la ripartizione delle spese relative alle cose comuni suscettibili di uso in maniera diversa deve avvenire in proporzione all’uso potenziale da parte di ciascun condomino e non all’uso da parte dello stesso svolto in concreto» (Tribunale di Milano n. 13244/2005; Tribunale di Milano 18 novembre 1991 e Tribunale di Milano 4 luglio 1994).

Facciamo un esempio pratico: se un condomino ha il proprio appartamento al primo piano di uno stabile e, per vari motivi, non utilizza l’ascensore, per ciò solo non potrà richiedere una diminuzione della propria quota di spesa in relazione ai costi di gestione dell’impianto. In questo caso, infatti, a rilevare è l’uso potenziale e astratto che ogni singola persona, che abita al primo piano di un edificio, possa fare dell’ascensore e non il fatto che quel determinato condomino per delle proprie scelte personali (e non per dati obiettivi) non usi il bene comune.

In merito ai millesimi da Lei indicati (15,78 per l’ascensore, 8,22 per spese varie della scala e altri), sembra che siano stati attribuiti in base alla presenza della porta dell’ascensore che conduce sul Suo terrazzo.

Tuttavia, tale attribuzione potrebbe essere contestata qualora si dimostri che Lei non trae alcun beneficio diretto o indiretto da tali spese.

Pertanto, qualora Lei non utilizzi né tragga beneficio potenziale dall’ascensore della scala A, potrebbe non essere tenuta a partecipare alle relative spese.

In conclusione, considerando le peculiarità del suo caso e i principi normativi e giurisprudenziali sopra esposti, Le consiglio di:

• fare una richiesta di chiarimenti all’amministratore prima dell’assemblea di condominio;

• consultare un tecnico o un geometra per una perizia tecnica che attesti l’effettiva situazione e utilizzo delle parti comuni e, in caso di appurata anomalia,

• richiedere una revisione dei millesimi assegnati in relazione alle spese della scala A, presentando una formale contestazione all’amministratore;

  
  

Ovvio è che, in caso di mancata collaborazione, sarebbe necessario adire le vie legali per ottenere una sentenza che chiarisca la corretta ripartizione delle spese.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla su laleggepertutti.it